Rast slovenskej ekonomiky sa v tomto roku zrýchlil opäť nad úroveň 3%. Spolu s oživením ekonomiky sa postupne začína znova zobúdzať aj trh s nehnuteľnosťami, čo sa prejavuje aj na cene nehnuteľností. Podľa údajov NBS priemerná cena nehnuteľností na bývanie na Slovensku v treťom štvrťroku tohto roka pokračovala v miernom raste a v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka tak bola vyššia o 1,2%. A hoci stále nemôžeme hovoriť o výraznom raste cien nehnuteľnosti, po rokoch ich poklesu je to predsa len najrýchlejší medziročný rast od vypuknutia krízy v závere roku 2008. V porovnaní s maximami z roku 2008 sú však ceny rezidenčných nehnuteľností stále nižšie o približne 20% (je však nevyhnutné pripomenúť, že trh v roku 2008 javil jednoznačné známky prehrievania). Ceny nehnuteľností zatiaľ nerastú naprieč regiónmi Slovenska, oživenie pozorujeme zatiaľ najmä vo veľkých mestách – ceny v regióne Bratislavy vzrástli medziročne o 3,2%, ceny v Košickom kraji o 3,1%. Okrem týchto dvoch regiónov ceny mierne rástli už len na Trnavskom (1,1%) a Trenčianskom kraji (0,6%), stagnovali v Prešovskom kraji (-0,1%) a naopak stále výrazne klesali v Žilinskom (-3,8%), Nitrianskom (-4,5%) a Banskobystrickom (- 6,4%) kraji.
Foto: UniCredit
Poznámka: 1. Index dostupnosti bývania – obrátený index zmeny podielu mesačnej splátky hypotekárneho úveru na 20 rokov za bývanie s výmerom 70m2 k priemernej hrubej nominálnej mesačnej mzde. Pri výpočte splátky bola použitá priemerná úroková sadzba na nových úveroch na bývanie a priemerná cena nehnuteľností za m2 v danom štvrťroku. V dôsledku sezónnosti mzdy, priemerná hrubá nominálna mzda v danom štvrťroku je počítaná ako priemer posledných štyroch štvrťrokoch (priemerná mzda v 3Q15 – odhad UniCredit Bank). Hodnota 100 nemá žiaden špecifický význam a odzrkadľuje len priemer roku 2010. Vyššia hodnota indexu znamená vyššiu dostupnosť bývania financovanú bankovým úverom a vice-versa.
Aj pohľad na vývoj cien podľa kategórie nehnuteľností potvrdzuje fakt, že ceny nehnuteľností rastú najmä v mestách. Kým ceny bytov medziročne v priemere vzrástli až o 5,6%, ceny domov naopak stále klesajú (o -1,6%). Najrýchlejší rast zaznamenali ceny 4-izbových a 1-izbových bytov, relatívne pomalšie rástli ceny 5 a viac izbových bytov.
Aj napriek pozvoľnému rastu cien nehnuteľností na bývanie, dostupnosť bývania financovaného bankovým hypotekárnym úverom sa aj v treťom štvrťroku naďalej zvyšovala. Index dostupnosti bývania opäť posunul svoje historické maximum, keď v porovnaní s minimom z roku 2008 nadobúdal viac ako dvojnásobnú hodnotu. Aktuálny rast cien nehnuteľností totiž plne kompenzovali rastúce priemerné mzdy zamestnancov a klesajúce úrokové sadzby, ktoré reagovali na uvoľňovanie menovej politiky podporené kvantitatívnym uvoľňovaním.
Predpokladáme, že v nasledujúcich štvrťrokoch by sa už index dostupnosti bývania predsa len mohol stabilizovať blízko súčasných maximálnych úrovni. Priestor pre ďalší pokles úrokových sadzieb na nových hypotékach je už limitovaný (už v júli sme mohli pozorovať ich dočasné mierne zvýšenie). Na druhej strane, očakávané predĺženie a rozšírenie kvantitatívneho uvoľňovania v eurozóne, či prípadné zníženie sterilizačnej sadzby by malo brániť skorému odrazeniu sadzieb na hypotékach od dna. Pri relatívne stabilných úrokových sadzbách by tak mal byť efekt očakávaného pokračujúceho rastu cien nehnuteľností plne vymazaný rastom priemernej mzdy v ekonomike.
Ceny nehnuteľností sú naďalej jednoznačne najvyššie v hlavnom meste. Aj po zohľadnení vyššej priemernej mzdy v hlavnom meste pritom ostáva vlastné bývanie v regióne Bratislavy najmenej dostupné spomedzi všetkých regiónov Slovenska. Relatívne nižšiu dostupnosť bývania nájdeme aj v regiónoch východného Slovenska, t.j. v Košickom a Prešovskom kraji. Naopak najlacnejšie ceny nehnuteľností na bývanie nájdeme v Nitrianskom a Trenčianskom kraji, kde aj po zohľadnení výšky miezd v týchto krajoch ostáva kúpa vlastného bývania relatívne najdostupnejšia - výška splátky 20-ročného hypotekárneho úveru pri kúpe nehnuteľnosti s rozlohou 70 m2 je vzhľadom na výšku priemernej mzdy v týchto regiónoch len približne polovičná v porovnaní s Bratislavou. V porovnaní s koncom roku 2008 sa dostupnosť bývania najvýraznejšie zvýšila v Trenčianskom kraji, najmenej v Bratislave a Košickom kraji.
Zdroj: UniCredit
