Záujem Slovákov o reality nenaštrbila koronakríza ani vojnový konflikt na Ukrajine. Na popularite získavajú realitné fondy, cez ktoré investori vlastnia podiely v rezidenčných domoch, administratívnych budovách, nákupných centrách či v priemyselných parkoch. Na rozdiel od kúpy nehnuteľnosti tak inkasujú výnos bez toho, aby boli zaťažení jej správou. Aktuálnemu vývoju aktív realitných fondov na Slovensku a v susednom Česku sa kvartálne venuje analytička WOOD & Company Eva Sadovská. Najaktuálnejší prehľad vychádza z údajov Národnej banky Slovenska a Českej národnej banky – k 30. septembru 2022.
Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností. Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v nehnuteľnostiach určených na bývanie, v administratívnych budovách, nákupných centrách či logistických parkoch a de facto sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť. Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi pochádzajúcimi z nájmov a z nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa ich investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné fondy. K 30. septembru 2022 predstavovali aktíva investičných podielových fondov finančný objem 8 993,6 mil. eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný ich pokles o – 0,4 %. Oproti predchádzajúcemu kvartálu ich objem zaznamenal pokles o – 2,1 % (najmä z dôvodu poklesu objemu aktív dlhopisových a zmiešaných fondov).
Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 30. septembru 2022 aj naďalej zmiešané fondy s podielom 46,5 %. Nasledované boli realitnými fondmi s podielom 25,9 % a akciovými fondmi s podielom 14,8 %. Dlhopisové fondy sa podieľali na celkových aktívach podielom 12,7 %. Ostatné fondy vykázali ku koncu 3. kvartálu 2022 podiel 0,1 %.
Priemerná inflácia sa počas posledných rokov nachádzala v rozpätí 1,3 až 3,2 %. Počas roku 2022 ceny tovarov a služieb prudko vzrástli a inflácia v v novembri a v decembri 2022 dosiahla rekordnú úroveň 15,4 %. Realitné fondy sa z dlhodobého hľadiska vďaka stabilným výnosom považujú za vhodný nástroj ochrany pred infláciou. Z dlhodobého hľadiska sa totiž výnosy realitných fondov nachádzajú nad úrovňami inflácie. Kým napríklad od začiatku roka 2017 do konca roka 2021 (za 5 rokov) ceny tovarov a služieb vzrástli o vyše 15 %, kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 %. Vyplynulo to z indexu slovenského investora (ISI100). Ten je tvorený stovkou najväčších podielových fondov, ktoré sú členmi Slovenskej asociácie správcovských spoločností (SASS). Pochopiteľne, vojnová agresia na Ukrajine počas roka 2022 ovplyvnila vývoj na finančných trhoch. Výnosovosť väčšiny typov podielových fondov počas prvých troch štvrťrokov 2022 klesla. Realitné fondy zhodnocovali o 2,4 %, čo vyplynulo z už spomínaného indexu slovenského investora (ISI100).
Podľa typu investora sú fondy určené pre retailových alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov určených kvalifikovaným investorom majú ich správcovia viac flexibility, čo im umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré fondy kvalifikovaných investorov preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne.
Podľa najaktuálnejších údajov NBS bola k 30. septembru 2022 finančná hodnota aktív realitných fondov 2 333,3 mil. eur. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka prišlo k nárastu o 17,5 %, oproti koncu predchádzajúceho kvartálu o 4,2 %.
V porovnaní so záverom roka 2021 práve realitné fondy spomedzi všetkých typov fondov zaznamenali najvýraznejší absolútny nárast aktív. Ich rast nezastavil ani vojnový konflikt na Ukrajine. Od vypuknutia pandémie (t.j. od 31. decembra 2019) sa objem aktív v realitných fondoch zvýšil až o 49,2 %.
V našom pravidelnom prehľade venujeme pozornosť aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v ČR. Mnoho investorov zo Slovenska totiž vyhľadáva investičné príležitosti aj tam - realitné fondy retailových i kvalifikovaných investorov nevynímajúc. V Českej republike patria realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov.
K 30. septembru 2022 boli aktíva realitných fondov v ČR na úrovni 198,0 mld. Kč (8 064,2 mil. eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 21,6 %. Medziročne došlo k nárastu o 23,4 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu bol zaznamenaný nárast o 3,1 %. Od vypuknutia pandémie (koniec roka 2019) išlo o nárast na úrovni 52,9 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky (ČNB).
Zdroj: WOOD&Company
