Členovia Bratislava Research Forum – Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers International a iO Partners – zverejnili svoje výsledky trhu kancelárskych priestorov za 2. štvrťrok 2025. V závere článku prinášame prehľad kancelárskych projektov, ktorých dokončenie sa očakáva tento a budúci rok.
Od 1. štvrťroka 2025 sa zavádza nová metodológia výpočtu celkovej ponuky kancelárskych priestorov (office stock). Po novom vylučujú tzv. „owner-occupied“ budovy – teda priestory, ktoré sú vo vlastníctve a zároveň plne využívané jednou entitou (napr. firemné centrály). Keďže nie sú dostupné na trhu, skresľovali obraz reálnej ponuky aj miery neobsadenosti.Historicky boli budovy "owner-occupied" súčasťou evidencie s cieľom komplexne monitorovať vývoj trhu. V súčasnosti sa však BRF zameriava na výhradne komerčne dostupné priestory, ktoré sú relevantné pre nájomcov a investorov. Nová metodológia tak lepšie odráža dynamiku a potenciál trhu z pohľadu dostupnosti.
Na základe novej metodológie celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave predstavuje 1,76 mil. m2, oproti pôvodným 2,05 mil. m2. V rámci tejto prepočítanej výmery tvorí 22 % ponuky štandard A+, 39 % štandard A a 39 % štandard B.
Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4 % budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších 10 % sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celková ponuka moderných kancelárskych priestorov na komerčné využitie predstavuje 86 % teda – 1.76 mil. m2.
Celkovo máme v Bratislave 851 720 m2 kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvalo udržateľnej budovy. Ide o 48 % z celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave, alebo 45 z 274 budov. Z certifikovanej ponuky má 60 % BREEAM, 2 % kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 38 % LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding majú v Bratislave iba tri budovy – Twin City Tower, Pribinova 40 a Pradiareň 1900. LEED Platinum má aktuálne iba budova Einpark Offices, ktorá je zároveň aj jedinou držiteľkou certifikátu LEED Zero Carbon.
Nájomné transakcie dosiahli v druhom štvrťroku 2025 výmeru 36 520 m2. Aj keď ide o medzikvartálny pokles o 42 %, predchádzajúci kvartál predstavoval najsilnejší prvý štvrťrok za posledných 10 rokov. V medziročnom porovnaní došlo k poklesu prenajatej plochy o 39 %.
Väčšinu prenájmov tvorili renegociácie, ktoré predstavovali 55 % z celkového objemu. Nasledovali nové nájomné zmluvy s podielom 35 %, pred-prenájmy tvorili 8 % a expanzie 2 %.
Z pohľadu zdroja dopytu dominoval na trhu verejný sektor s prenajatou plochou 11 440 m², nasledovaný kategóriou Ostatné a Profesionálnymi službami. Najväčšia transakcia bola zaznamenaná vo verejnom sektore – išlo o renegociáciu s celkovou výmerou 9 200 m². Celkovo bolo uzavretých 8 transakcií s výmerou nad 1 000 m2.
Najviac nájomných transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A, a to 56 %, nasledovala trieda B s podielom 33 % a trieda A+ s podielom 11 %. To potvrdilo záujem o budovy vyššieho štandardu.
Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy) pri pôvodnom „stocku“ 2,05 mil. m2 dosahuje 12,59 %, zatiaľ čo podľa novej metodiky pri výmere 1,76 mil. m² predstavuje 14,41 %. Rozdiel je spôsobený tým, že vyradené budovy boli (zväčša) plne obsadené, a teda v novej metodike už neznižujú mieru neobsadenosti. Miera neobsadenosti mierne klesla v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom pri oboch metodikách. Pre zachovanie kontinuity bude BRF až do konca roka 2025 zverejňovať údaje podľa oboch metodík.
Pokiaľ ide o voľné miesta v triedach budov, trieda A+ zaznamenala 9,04% voľných miest, trieda A 19,19% a trieda B 13,03%.
Nájomné (prime rent) oproti minulému štvrťroku stúplo na úroveň 20,50 EUR/m2/mesiac, a očakávame ďalší nárast v priebehu roka.
Podľa portálu YIM.BA, ktorý cituje správu CBRE je v tomto roku je očakávané dokončenie Zváračáku (budovu realizuje Račianska-Reality a.s., ktorá patrí pod VÚZ), ktorý na trh prinesie asi 4000 m2 kancelárskych priestorov. Prvú budovu bývalého Výskumného ústavu zváračského (VÚZ) obnovili a obsadilo ju Ministerstvo spravodlivosti SR. V priebehu budúceho roka budú ku kľúčovým realizáciám office budov patriť Dunaj developera CTP (7300 m2) a Ganz House developera J&T Real Estate (9400 m2). Zásadnejšie rozšírenie ponuky sa očakáva až s dokončením Chalupkovej developera Penta Real Estate (19500 m2), Istropolis Atrium developera Immocap (15500 m2) a centrály ZSE na Bottovej (10000 m2), hoci táto bude slúžiť len tejto firme a do údajov sledovaných CBRE a BRF nebude podľa novej metedológie zahrnutá. Novú centrálu pre ZSE stavia developer Immocap. Všetky zmieňované projekty by podľa CBRE mali prísť na trh až v roku 2027, i keď pri pri Chalupkovej je kolaudácia realizovateľná ešte v roku 2026. Spomenúť môžeme ešte aj objekt známy ako Kukurica (bývalá vojenská ubytovňa Hviezda), ktorý prechádza obnovou, ale obsadí ho opäť iba jeden nájomca, a síce Ministerstvo obrany SR. V dlhšom časovom horizonte na bratislavský kancelársky trh pribudnú veľké administratívne komplexy v projektoch Southbank a Nové Lido na pravom brehu Dunaja.
Zdroj: BRF, CBRE
Podobné články
