Rok 2025 priniesol dve významné zmeny v metodológii výpočtu a sledovania dát na bratislavskom kancelárskom trhu. Cieľom týchto úprav je zvýšiť presnosť a objektivitu prezentovaných údajov.
Prvou zmenou bola úprava výpočtu celkovej ponuky kancelárskych priestorov, na ktorú sme už upozorňovali v minulých kvartáloch. Po novom do celkového počtu vstupujú výhradne priestory určené na komerčné využitie. Z celkovej výmery boli vyradené tzv. owner-occupied budovy, teda objekty, ktoré sú vo vlastníctve jednej entity a zároveň sú ňou plne využívané, napríklad firemné centrály.
Na základe novej metodológie dosahuje celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave 1,75 milióna m2, oproti pôvodným 2,05 milióna m2. Z tejto prepočítanej výmery tvorí 22 % kancelárskych priestorov štandard A+, 38% štandard A a 40 % štandard B. V tomto štvrťroku pribudol na trh dokončený projekt Zváračák so 4 000 m2 kancelárskych priestorov kategórie B.
Druhou zásadnou zmenou je nový prístup k hodnoteniu budov so zelenými certifikátmi. Kým v minulosti boli do tejto kategórie zaradené budovy bez ohľadu na to, či certifikáciu získali za samotnú výstavbu alebo prevádzku, po novom sú do tejto skupiny zahrnuté výlučne budovy, ktoré disponujú certifikátom reflektujúcim ich reálnu prevádzku. Ide o certifikácie zamerané na správu budovy, efektívne hospodárenie so zdrojmi a dlhodobú udržateľnosť.
K tejto úprave metodológie sme pristúpili s cieľom poskytovať trhu čo najpresnejšie a najobjektívnejšie údaje, ktoré lepšie odrážajú aktuálnu realitu kancelárskeho trhu, aj vzhľadom na zvyšujúce sa nároky na budovy ohľadom ESG pravidiel.
Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4% budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších 11% sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celková ponuka moderných kancelárskych priestorov na komerčné využitie predstavuje 85% teda – 1,75 mil. m2.
V nadväznosti na zmenu metodológie je za zelenú budovu považovaná výlučne taká budova, ktorej prevádzka funguje v súlade so zásadami trvalej udržateľnosti.
Podľa aktualizovaných údajov sa v Bratislave nachádza 691 000 m² kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej alebo trvalo udržateľnej budovy na prevádzku, čo predstavuje 40 % z celkového objemu kancelárskych priestorov v meste.
V porovnaní s pôvodnou metodológiou došlo k poklesu certifikovaných zelených priestorov o približne 160-tisíc m². Zároveň sa však 200-tisíc m² kancelárskych priestorov nachádza v procese posudzovania, pričom v prípade úspešného dosiahnutia certifikácie by sa mohol celkový objem zelených priestorov v blízkej dobe výrazne navýšiť.
Aktuálne má Bratislava 38 kancelárskych budov, ktoré sú držiteľmi jedného z dvoch medzinárodne uznávaných certifikátov – BREEAM alebo LEED. Z certifikovanej ponuky tvorí 53 % BREEAM a 47 % LEED.
Najvyššie hodnotenie LEED Platinum dosiahli budovy Digital Park II+III a Einpark Offices, pričom Einpark Offices je zároveň jedinou budovou v Bratislave s certifikátom LEED Zero Carbon.
Rok 2025 bol napriek turbulentným udalostiam na domácej aj zahraničnej scéne rekordným rokom pre trh kancelárskych priestorov v Bratislave. Trh zaznamenal najvyššiu úroveň aktivity od začiatku systematického monitorovania dát.
Počas minulého roka sa uzavreli kancelárske transakcie v celkovej výmere 271-tisíc m², čo predstavuje medziročný nárast o 35 % oproti roku 2024.
Z hľadiska časového rozloženia bola aktivita výrazne koncentrovaná do štvrtého kvartálu, ktorý sa stal nosným obdobím celého roka. Zatiaľ čo počas prvých troch kvartálov sa spolu podpísali zmluvy na úrovni 125-tisíc m², samotný štvrtý kvartál priniesol až 146-tisíc m² nových transakcií.
Tento vývoj potvrdzuje dlhodobý charakter kancelárskeho trhu, kde sa rozhodujúca časť transakcií tradične realizuje práve v závere roka.
Väčšinu prenájmov vo štvrtom kvartáli tvorili renegociácie (prerokovania), ktoré predstavovali 70 % z celkového objemu. Nasledovali nové nájomné zmluvy s podielom 16 %, pred-prenájmy tvorili 12 % a expanzie 3 %.
Z pohľadu zdrojov dopytu dominoval trhu finančný sektor, ktorý sa podieľal na celkovej aktivite na úrovni 23 %. Druhé najväčšie zastúpenie zaznamenal verejný sektor s 19 % podielom, pričom v tomto segmente bolo uzatvorených takmer 28 200 m2 kancelárskych priestorov. Najväčší obchod na trhu bol zaznamenaný práve vo verejnom sektore a týkal sa predĺženia nájomnej zmluvy s celkovou výmerou 21 500 m2.
Posledný kvartál bol charakteristický uzatvorením viacerých veľkých obchodov. Štyri z nich presiahli výmeru 10 000 m2 a ďalších 30 malo rozlohu nad 1 000 m2. Takmer 70% týchto väčších objemov predstavovali predĺženia nájmov v existujúcich priestoroch, prípadne expanzie nájomcov.
Najviac nájomných transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A, a to 41%, nasledovala trieda A+ s podielom 32% a trieda B s podielom 27%. To potvrdilo záujem o budovy vyššieho štandardu.
Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy) pri pôvodnom „stocku“ 2,05 mil. m² dosahuje 12,25 %, zatiaľ čo podľa novej metodiky pri výmere 1,75 mil. m² predstavuje 14,09 %. Rozdiel je spôsobený tým, že vyradené budovy boli (zväčša) plne obsadené, a teda v novej metodike už neznižujú mieru neobsadenosti. Miera neobsadenosti zaznamenala najvýraznejší pokles za posledné tri kvartály a aktuálne dosahuje najnižšiu úroveň od začiatku roka 2023.
Od roku 2026 budú zverejňované výhradne údaje podľa novej metodológie, bez budov obsadených a vlastnených tou istou entitou.
Pokiaľ ide o voľné priestory v triedach budov, trieda A+ zaznamenala 8,27 % voľných priestorov, trieda A 18,41 % a trieda B 13,18 %.
Nájomné (prime rent) oproti minulému štvrťroku vzrástlo na úroveň 21,00 EUR/m2/mesiac, pričom jeho ďalší rast očakávame aj v roku 2026.
Pre viac informácií, prosím kontaktujte ktoréhokoľvek člena Bratislava Research Forum. Členovia fóra – Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers International a iO Partners zdieľajú informácie, ktoré nie sú dôverné s cieľom poskytnúť klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné dáta o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave.
