Ukazovateľ Prologis Logistics Rent Index, ktorý spoločnosť Prologis predstavila v roku 2015, skúma vývoj úrovne čistého efektívneho trhového nájomného1 na kľúčových logistických trhoch v Severnej Amerike2, Európe, Ázii a Latinskej Amerike. Naša vlastná metodika sa zameriava na nájomné upravené o koncesie. Pri tvorbe indexu Prologis Research kombinuje svoje poznatky o dynamike cien na lokálnych trhoch s údajmi z globálneho logistického portfólia. Sadzby nájomného na regionálnej a globálnej úrovni sú váženými priemermi založenými na odhadoch trhových výnosov.
E-commerce fulfillment a zmeny v správaní spotrebiteľov vytvárajú rekordný dopyt. Na druhej strane, nedostupnosť materiálov alebo nedostatok pracovných síl a pôdy spomaľujú tempo dokončovania nehnuteľností. Keďže vlna intenzívneho dopytu sa stretáva s obmedzenou ponukou, objem dostupných logistických priestorov klesol na rekordne nízku úroveň (obrázok č. 2). Výsledkom je rýchlejší rast nájomného na väčšine trhov. Najvyšší nárast nájomného zaznamenávajú vstupné logistické trhy, a to najmä v USA (medziročne o 25,8 %4), kde narušenie dodávateľských reťazcov prinútilo maloobchodníkov rýchlo prebrať kontrolu nad svojími zásobami.
Vysoké náklady na výstavbu tiež zvyšujú nájomné. Nová logistická budova je čoraz drahšia z nasledujúcich dôvodov:
Dopyt bude uspokojený alebo bude prevyšovať ponuku. Rast nájomného na globálnej úrovni by mal v roku 2022 dosiahnuť jednociferné hodnoty.
Potlačovaný dopyt – vedľajší účinok vysokej spotreby a tlaku na dodávateľské reťazce, aby sa prispôsobili potrebám e-commerce a rastúcemu objemu zásob – by mal udržať mieru neobsadenosti na rekordne nízkej alebo takmer rekordne nízkej úrovni, a to aj napriek postupnému zrýchľovaniu výstavby. Inflácia by mala naďalej tlačiť na zvyšovanie nájomného. Okrem toho je čoraz viac zákazníkov ochotných priplatiť si za kvalitné logistické priestory. Popredné online spoločnosti dnes vynakladajú približne 100 bázických bodov svojich tržieb na prenájom logistických nehnuteľností. Pred 10 až 20 rokmi to bolo približne 25 až 35 bázických bodov.8 Tieto trendy naznačujú, že zákazníci budú čeliť náročným trhovým podmienkam a pokiaľ si chcú zabezpečiť potrebné priestory, musia plánovať dopredu.
Rast trhového nájomného sa v roku 2021 zrýchlil na rekordných 7,2 %. Napriek zrýchleniu dopytu na celoeurópskej úrovni zaznamenali niektoré trhy negatívny rast nájomného. Konkrétne ide o Poľsko, Bratislavu a Budapešť – teda trhy s nižšími regulačnými alebo geografickými prekážkami na strane novej ponuky. Rastúce náklady na výstavbu a rekonštrukciu nehnuteľností by mohli túto dynamiku v roku 2022 zmeniť, keďže sa zvýši tlak na stavebné marže.
Trhy s najvýraznejším rastom nájomného sú charakteristické veľmi nízkou mierou neobsadenosti nehnuteľností a vysokými prekážkami na strane novej ponuky. Najvýraznejší rast nájomného (13,1 %) bol zaznamenaný na britských trhoch. Na kontinente sa nájomné v roku 2021 zvýšilo len o 4,8 %, zatiaľ čo náklady na výstavbu a modernizáciu rástli dvojciferným tempom.
Zdroj: Prologis
