Závratný objem 1,034 mil. m2 dosahujú logistické a výrobné nehnuteľnosti, ktoré sú aktuálne v Českej republike vo fáze výstavby. Napriek tomu už v tomto roku hrozí, že najmä skladov bude nedostatok. Bez vopred podpísaného nájomcu sa teraz stavia iba 234 tisíc m2, zatiaľ čo zvyšok je už vopred zazmluvnený. Vplyvom rastúcich cien stavebného materiálu, nedostatku kapacít dodávateľských firiem i skokového zvýšenia nákladov na energie sa mnoho developerov práve týchto, špekulatívne realizovaných hál rozhodlo ďalšie plánové projekty odložiť alebo výstavbu pribrzdiť. Vzhľadom na neutíchajúci dopyt sa tak bude ďalej otvárať priestor pre rast nájomného, ktoré už v prvom tohtoročnom kvartáli nielen v atraktívnych lokalitách okolo Prahy a Brna, presiahlo v priemere 5 EUR/m2/mesiac.
Také sú hlavné závery kvartálnej analýzy realitno-poradenskej spoločností 108 AGENCY. Podľa jej riaditeľa Jakuba Holca môže v tomto roku dôjsť k čiastkovej premene industriálneho trhu, ktorého akceleráciu nemusia niektoré subjekty stačiť.
Prevažná väčšina z 86 254 m2 industriálnych priestorov dokončených v prvom štvrťroku bola dlhodobo predprenajatá alebo doobsadená súbežne s kolaudáciou. Celková plocha prémiových priemyselných areálov tak presiahla 9,86 mil. m2. Značný záujem je o skladové a výrobné haly s termínom ukončenia výstavby v priebehu tohto roku. Aj napriek rekordnému objemu priemyselných nehnuteľností vo výstavbe je preto už teraz na trhu cítiť obava z nedostatku disponibilných priestorov. Miera neobsadenosti totiž opäť poklesla na súčasných 1,51 %. Pri nezapočítaní „shell and core“ priestor činí neobsadenosť iba 1,28 %. Najviac voľných priemyselných priestorov je v súčasnosti v Plzenskom kraji, Ústeckom kraji a Moravskosliezskom kraji, pričom tieto voľné plochy sú koncentrované v niekoľkých priemyselných parkoch.
Hrubý dopyt dosiahol v prvom štvrťroku 613 344 m2, čo je približne rovnaká hodnota ako v predchádzajúcom kvartáli. Čistý dopyt potom vykázal 311 953 m2, čo je zhruba o 120 tisíc m2 menej ako vo Q4. V porovnaní s prvým štvrťrokom minulého roka však ide o podobný výsledok.
Najväčšou transakciou prvého kvartálu bola prolongácia a expanzia spoločnosti BJS Czech s.r.o. o veľkosti 46 tisíc m2 v parku CTPark Humpolec. Druhou najväčšou bolo predĺženie nájomnej zmluvy na 37 tisíc m2 firmy Jusda Europe s.r.o. v areáli CTPark Pardubice II. Treťou najväčšou transakciou bol predprenájom 36 tisíc m2 nešpecifikovanou výrobnou spoločnosťou v parku Panattoni Park Pilsen West II.
„Napriek spomaleniu rastu e-commerce a samozrejme aj dopadom vojny na Ukrajine registrujeme naďalej nebývalý záujem firiem o prenájmy,“ konštatuje Michal Biely, analytik 108 AGENCY, podľa ktorého ale nájomcovia musia počítať s rastom nákladov. Priemerné nájmy v prémiových priemyselných areáloch v Českej republike sa pohybujú v rozpätí od 4,50 do 5,70 EUR za m2 za mesiac. V hlavnom meste ceny atakujú hranicu dokonca 8,00 EUR za m2, čo bolo ešte pred dvoma rokmi nemysliteľné. „Okrem nájomného začínajú po dlhej dobe zdražovať aj servisné poplatky zahŕňajúce poplatky za údržbu a správu priemyselného areálu, a to minimálne o 10 %. Celkovo tak náklady na prevádzku firmám rastú najdynamickejšie za posledné tri roky,“ dopĺňa Robert Sgariboldi, vedúci oddelenia priemyselných a logistických prenájmov 108 AGENCY.
K ďalším faktorom, ktorých súbeh môže viesť k premene českého trhu priemyselných priestorov, patrí rapídne zdražovanie prakticky všetkých vstupov stavieb na úrovni developerov. K nim treba pripočítať aj vysokú infláciu. Developeri najmä na rast cien energií reagujú početnejším zapájaním obnoviteľných zdrojov energie. Zároveň však nemožno vylúčiť odchod časti nájomcov pracujúcich s nižšou maržou z prémiových lokalít. Podľa 108 AGENCY však vlastníci a property manažéri veľmi rýchlo nachádzajú náhradu, obvykle z firiem z oblasti e-commerce a city logistiky.
Medzi najväčšie aktuálne rozostavané projekty patrí napríklad Panatton Park Kojetín, Panatton Park Cheb South, Contera Park Ostrava D1, GLP Park Ostrava Hrušov, VGP Park Olomouc či P3 Ostrava Central. Medzi najväčšie projekty stavané špekulatívne patrí VGP Park Olomouc, Garbe Park Chomutov a CTPark Brno Líšeň.
Zdroj: 108 AGENCY
