Dve odlišné podoby ponúkol v roku 2022 trh s pozemkami pre development. Zatiaľ čo v prvej polovici tlačil sústavný záujem developerov ceny nahor, druhá polovica znamenala zo strany tradičných kupujúcich citeľné oslabenie dopytu. Pozemky sa však predávali stále - len developerov vystriedali investori do obnoviteľných zdrojov energie, ktorým veľmi nahráva nová liberálnejšia legislatíva. „Trh sa v prvých tohtoročných týždňoch zo strany developerov i koncových používateľov čiastočne oživil. Iba sú požadované vysoké nároky na zľavy v priemere 30 % oproti cenám z polovice minulého roka,“ zhŕňa celoročné výsledky Michal Diviš z investičného oddelenia realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY. Tá vlani sprostredkovala transakcie v objeme cez 500 000 m2 rozvojových pozemkov a potvrdila tak svoju pozíciu lídra v tomto investičnom sub-segmente.
Ilustračné foto: Mariana Proença / Unsplash.com
Zmeny na trhu rozvojových pozemkov registrovala 108 AGENCY od vlaňajšieho júna, kedy Česká národná banka zdvihla dvojtýždňovú repo sadzbu o 1,25 percentuálneho bodu na 7,00 %. Vzhľadom na množstvo akvizícií pozemkov realizovaných tzv. na páku s využitím externého kapitálu začali developeri z rozjednaných nákupov vystupovať alebo ich odkladať. Nárast úrokovej sadzby spôsobil, že mnohým z nich prestali vychádzať ekonomické plány.
Zvýšená obozretnosť kupujúcich sa dotkla hlavne parciel pre retailovú a rezidenčnú výstavbu, na jeseň aj pre priemyselné nehnuteľnosti. Prekvapivo však v tomto období bolo zobchodovaných niekoľko pozemkov pre budúcu kancelársku výstavbu.
Z údajov 108 AGENCY vyvstáva, že aj napriek poklesu objemu uzavretých transakcií sa vedľa investorov do solárnych elektrární objavila ďalšia „staronová“ skupina záujemcov – koncoví vlastníci, respektíve užívatelia. Tí využili cenové korekcie na nákup parciel na výstavbu vlastných nehnuteľností, obvykle skladov alebo obchodných priestorov. Spravidla išlo o spoločnosti, ktoré nepocítili pokles odbytu, ako napríklad distribútor ázijských potravín Shinfood. Aj u tejto kategórie ale bola, a naďalej je, zjavná opatrnosť: obava z potreby bankového financovania zaťaženého vysokými úrokmi sa premieta do snahy znižovať cenu pozemkových nehnuteľností.
Preskupenie na strane kupujúcich sa prejavilo aj vo veľkosti nakupovaných parciel. Zatiaľ čo developeri mierili na plochy od 5 do zhruba 30 hektárov, koncoví používatelia najčastejšie hľadajú parcely s výmerou od 5.000 m2 do 3 hektárov. Podmienky aj ceny sa však citeľne líšia podľa lokality. Do prémiovej skupiny naďalej patrí Praha, Brno, Plzeň a z určitého pohľadu aj Ostrava. Novo pribudli aj severné Čechy, Liberec alebo České Budějovice.
„Mimo všetky trendy stoja investori do obnoviteľných zdrojov energie, hlavne fotovoltaiky. Tí sú pripravení kúpiť pozemky o akejkoľvek veľkosti a prakticky kdekoľvek, kde je dostatočne kapacitná prenosová sústava navyše s predschválenými úvermi alebo rovno vlastným kapitálom. Dôvody spočívajú okrem iného v značnej štátnej pomoci spôsobenej energetickou krízou a záväzkami EÚ k zvyšovaniu podielu výroby elektrickej energie z obnoviteľných zdrojov. Očakáva sa teda zvýšený dopyt po zelenej energii nahrádzajúci čiastočne fosílne palivá,“ objasňuje Diviš. S tým, že práve „solárne“ transakcie v tomto roku zatienia dopyt developerov a budú trhu dominovať. V prípade developerov očakáva 108 AGENCY návrat k štandardnej akvizičnej stratégii až na jar budúceho roka. Samozrejme za predpokladu, že sa neobjavia nečakané turbulencie alebo iné komplikácie v ekonomike.
Zdroj: 108 AGENCY
