Podielové fondy patria na Slovensku medzi obľúbené investičné nástroje. Do skupiny podielových fondov patria aj realitné fondy, prostredníctvom ktorých investori vlastnia podiely v priemyselných parkoch, logistických parkoch, administratívnych budovách, rezidenčných nehnuteľnostiach či v nákupných centrách. Záujem investorov o investovanie do realít potvrdzujú aj aktuálne údaje Národnej banky Slovenska (NBS). Objem aktív realitných fondov v prvom kvartáli 2024 medziročne vzrástol o 3,7 % a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov je dlhodobo viac ako štvrtinový. Aktuálnemu vývoju na Slovensku a v susednom Česku sa kvartálne venuje analytička WOOD & Company Eva Sadovská.
Realitné fondy patria do skupiny podielových fondov, ktoré sú nástrojom dlhodobého kolektívneho investovania. Investovanie do takýchto fondov prebieha prostredníctvom správcovských spoločností. Investori si cez realitné fondy kupujú podiely v administratívnych budovách, v nákupných centrách, v rezidenčných nehnuteľnostiach či v logistických a priemyselných parkoch a de facto sa stávajú ich spoluvlastníkmi. Od investora sa vyžaduje kapitál, o správu nehnuteľnosti sa postará správcovská spoločnosť. Takéto investovanie sa vyznačuje výnosmi z nájmov a nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti a je zároveň alternatívou voči časovo a administratívne náročnejšiemu investovaniu do kúpy tzv. investičného bytu.
Národná banka Slovenska (NBS) rozlišuje podielové fondy podľa investičnej stratégie na dlhopisové, akciové, zmiešané, realitné a ostatné. K 31. marcu 2024 predstavovala celková finančná hodnota aktív investičných podielových fondov 10 225,8 mil. eur a prvýkrát prekonala úroveň 10 mld. eur. Na medziročnej báze bol zaznamenaný nárast objemu o 10,5 %. Oproti predchádzajúcemu kvartálu prišlo k nárastu o 4,9 % (v oboch prípadoch vďaka nárastu objemu aktív akciových, dlhopisových a realitných fondov).
Najväčší podiel na celkových aktívach podielových fondov mali k 31. marcu 2024 naďalej zmiešané fondy s podielom 36,6 %. Znižovanie ich podielu je však neprehliadnuteľné (v závere roka 2021 išlo o podiel 50 %). Naopak, podiel realitných a akciových fondov v posledných rokoch rástol. Aktuálne ide pri realitných fondoch o podiel 25,4 % a v prípade akciových fondov o 23,1 %. Dlhopisové fondy boli na celkových aktívach zastúpené podielom 14,7 %, ostatné fondy vykázali ku koncu prvého štvrťroka 2024 podiel 0,2 %.
Podľa najaktuálnejších údajov NBS bola k 31. marcu 2024 finančná hodnota aktív realitných fondov 2 598,9 mil. eur a ide tak zároveň o historicky najvyššiu hodnotu objemu ich aktív. V porovnaní s rovnakým obdobím roka 2023 prišlo k nárastu o 3,7 %. Oproti koncu predchádzajúceho kvartálu bol zaznamenaný nárast o 1,4 %.
V našom pravidelnom prehľade venujeme pozornosť aj kvartálnemu vývoju realitných fondov v ČR. Mnoho investorov zo Slovenska totiž vyhľadáva investičné príležitosti aj tam - realitné fondy retailových i kvalifikovaných investorov nevynímajúc. Aj v Českej republike patria realitné fondy medzi preferované investičné nástroje investorov.
K 31. marcu 2024 boli aktíva realitných fondov v ČR na úrovni 250,1 mld. Kč (9,885mld. eur) a ich podiel na celkových aktívach podielových fondov predstavoval 18,1 %. Medziročne došlo k nárastu objemu aktív o 15,4 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu bol zaznamenaný nárast o 5,5 %. Vyplynulo to z aktuálnych údajov Českej národnej banky (ČNB).
V dlhodobom horizonte sa výnosy realitných fondov nachádzajú nad úrovňou inflácie. Kým napríklad od začiatku roka 2017 do konca roka 2021 (za 5 rokov) ceny tovarov a služieb vzrástli o vyše 15 %, kumulovaný výnos realitných fondov dosiahol takmer 20 %. Vyplynulo to z indexu slovenského investora (ISI100). Ten je tvorený stovkou najväčších podielových fondov, ktoré sú členmi Slovenskej asociácie správcovských spoločností (SASS). Vojnová agresia na Ukrajine počas roka 2022 ovplyvnila vývoj na finančných trhoch. Výnosnosť väčšiny typov podielových fondov za dva roky (teda od začiatku roka 2022 do konca roka 2023) poklesla. Realitné fondy však naďalej zhodnocovali o 8,3 %, čo vyplynulo z už spomínaného indexu slovenského investora (ISI100). Aj tieto dáta korešpondujú s názormi odborníkov na investovanie, podľa ktorých sú realitné fondy z dlhodobého hľadiska považované za vhodný nástroj ochrany pred infláciou, resp. za tzv. investičnú kotvu portfólia. Podľa bonity a skúseností investora sú fondy určené pre retailových (bežných) alebo kvalifikovaných investorov. V prípade fondov kvalifikovaných investorov majú ich správcovia viac flexibility, čo umožňuje dosahovať vyššie výnosy. Niektoré realitné fondy kvalifikovaných investorov preto dosahujú výnosy viac ako 8 % ročne.
Zdroj: Wood & Company, a.s.
