Dvoj- až trojnásobný nárast nákladov spojených s vybudovaním nových kancelárskych priestorov brzdí ochotu nájomcov na sťahovanie. Zatiaľ čo v roku 2019 sa investície do realizácie interiérov nových kancelárií, takzvaných re-fitov, pohybovali okolo 400 – 600 EUR za m2, v súčasnosti je to okolo 1000 EUR a výnimkou nie sú ani náklady presahujúce 1200 EUR.
V spojení s rastúcimi nákladmi na prenájom a prevádzku kancelárií ide o hlavné dôvody, prečo trh kancelárskych priestorov v prvom polroku tohto roku ochladol. Veľa firiem totiž uprednostňuje zotrvanie v existujúcich priestoroch. Aj preto rastie podiel prerokovania starších nájomných zmlúv, ktorý v prvom štvrťroku dosiahol 45 %.
„Nebyť developerov a vlastníkov, ktorí na re-fity prispievajú alebo v niektorých prípadoch dokonca úplne pokrývajú náklady na vybudovanie nového fit-outu, bol by objem novo uzavretých prenájmov nižší. Na rozhodnutie prenajímateľa, či a do akej výšky zainvestuje výstavbu fit-outu pre konkrétneho nájomcu, má vplyv veľkosť prenajímateľnej plochy, dĺžka prenájmu a výška dohodnutého nájomného,“ vysvetľuje Lena Popova, vedúca oddelenia prenájmu kancelárskych priestorov realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY, ktorá zabezpečuje vhodné priestory pre nájomcu a zastupuje ich pri jednaní s vlastníkmi nehnuteľností.
Ilustračné foto: LYCS Architecture / Unsplash.com
Do skokového nárastu nákladov na vybudovanie interiérov pracovných priestorov sa prepísalo hneď niekoľko faktorov. Patrí medzi ne zvýšenie cien stavebného materiálu, vrátane úprav technológií v priestoroch alebo zasieťovania, energetická kríza, nedostupnosť pracovnej sily a jej rastúca cena. Priemerné náklady, ktoré sa teraz bežne pohybujú medzi 800 až 1200 EUR za štvorcový meter, pritom zodpovedajú viacmenej štandardnému prevedeniu vybavenia kancelárie. V prípade vyššej kvality vybavenia môže investícia značne presiahnuť hranicu 1200 EUR/m2 a viac.
„Ak nájomca uvažuje o prenájme 500 m2, musí počítať s jednorazovou investíciou okolo desiatich dvanástich miliónov Kč. Pokiaľ k tomu pripočítate náklady na samotné sťahovanie a kancelárske vybavenie, aj pomerne bonitné spoločnosti takýto výdaj dobre zvažujú. Aj preto mnoho z nich dáva prednosť zotrvaniu v doterajších priestoroch s upgradom existujúcich interiérov,“ hovorí Lena Popova.
Sťahovanie do nových priestorov pre nájomcov navyše aktuálne veľmi často znamená aj vyššie platby nájomného. Nové kancelárske budovy síce bývajú úspornejšie z hľadiska spotreby energií a ďalších médií, ale developeri už často musia v nájomnom zohľadniť drahšie bankové financovanie a samozrejme aj stavebné náklady. To v kombinácii s infláciou stojí za tým, že sa najvyššie požadované nájomné za nové kancelárie v Prahe dostalo v 2. štvrťroku už nad 30 EUR za m2 a mesiac.
Tím realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY upozorňuje, že vysoké náklady na re-fity sa netýkajú len nových prenájmov, ale aj úprav v existujúcich priestoroch. Väčšina nájomcov musí pri ukončení nájomného vzťahu priestory uviesť do pôvodného stavu, teda spravidla shell&core. Jedným z dôvodov je, že investícia do úpravy kancelárie na mieru sa považuje za technické zhodnotenie budovy, a tak sa musí daňovo odpisovať alebo na konci nájmu zlikvidovať. Z toho dôvodu vlastníci nehnuteľností väčšinou trvajú na tom, aby nájomca splnil túto zmluvnú povinnosť. Preto je po skončení nájmu odstraňované často kvalitné a nákladné vybavenie, ktoré by mohlo slúžiť aj novým používateľom, ako sú priečky, dvere, koberce alebo vstavaný nábytok.
„V tomto smere vidíme značné plytvanie zdrojmi – stavebnými, finančnými i ľudskými. Chceme preto iniciovať legislatívnu zmenu. Existujúce podmienky idú priamo proti princípom udržateľnosti. Prenajímatelia aj nájomcovia sa snažia znižovať svoju uhlíkovú stopu v každom detaile, ale zostáva tu priestor, kde nenávratne mizne potenciál za stovky miliónov korún ročne, ktorý by mohol naďalej slúžiť alebo pomôcť v rámci cirkulárnej ekonomiky,“ zhŕňa Jakub Holec, managing director 108 AGENCY.
Zdroj: 108 AGENCY
