Prague Research Forum (PRF) zverejňuje údaje o trhu s kancelárskymi priestormi za druhý štvrťrok roku 2024. Členmi PRF sú spoločnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, ktoré zdieľajú základné informácie o kancelárskom trhu v Prahe za účelom poskytovanie čo najúplnejších, najpresnejších a najtransparentnejších dát o jeho vývoji. Činnosť Prague Research Fora podporuje inštitúcie RICS.
Milan Kilík, vedúci oddelenia prenájmov kancelárií, iO Partners: “Pražský kancelársky trh naďalej reflektuje trendy z predchádzajúcich štvrťrokov. Napriek zvýšenej stavebnej aktivite zostáva ponuka novopostavených kancelárskych priestorov na prenájom obmedzená. Firmy dávajú prednosť prejednávaniu existujúcich nájomných zmlúv pred hľadaním nových priestorov. Rastúci dopyt pozorujeme najmä po kvalitných projektoch bližšie k centru mesta, čo sa v posledných štvrťrokoch prejavilo aj nárastom najvyššieho dosahovaného nájomného. Celkovo vnímame trh ako dynamický a čeliaci mnohým výzvam, čo robí nadchádzajúci štvrťrok obzvlášť zaujímavými.“
Ilustračné foto: Niklas Stumpf / Unsplash.com
Koncom druhého štvrťroka vzrástol celkový objem kancelárskych plôch v Prahe na 3,95 miliónov m2. Počas tohto štvrťroka boli dokončené štyri kancelárske budovy v troch lokalitách. Nová ponuka kancelárií zahŕňala dve kancelárske budovy v rámci projektu Hagibor, a to Hagibor 01 (13 100 m2) a Hagibor 02 (15 800 m2) v Prahe 10, ďalej budovu Rohan City A1 (8 600 m2) v Prahe 8 a rekonštrukciu Paláca Dunaj (6 400 m2) v Prahe 1.
V rovnakom období začala výstavba dvoch kancelárskych projektov. Jedným z nich je Smíchov City Juh, ktorý zahŕňa tri kancelárske budovy s celkovou prenajímateľnou plochou 44 200 m2 a centrálu Českej sporiteľne (75 000 m2) v Prahe 5. Druhým projektom je Hila (19 700 m2) v Prahe 4. V súčasnosti je tak vo výstavbe 166 300 m² kancelárskych plôch s plánovaným dokončením medzi rokmi 2024 a 2027, čo predstavuje štvrťročný nárast o 133 %. Iba 9 % z týchto priestorov by malo byť dokončené tento rok.
Väčšinu súčasnej ponuky moderných kancelárií (74 %) tvoria budovy triedy A, pričom podiel najkvalitnejších priestorov s hodnotením AAA v celkovom objeme kancelárskych priestorov dosahuje 20 %.
V súvislosti so začatím výstavby nového sídla Českej sporiteľne a následným prepísaním tejto transakcie do vlastníctva dosiahol hrubý dopyt (vrátane obnovených zmlúv – tzv. renegociácií – a podnájmov) v druhom štvrťroku 2024 celkovej plochy 220 600 m². To predstavuje najväčší štvrťročný dopyt po kanceláriách, ktorý kedy bol v Prahe zaznamenaný. Aj bez zahrnutia transakcií do vlastníctva by však druhý štvrťrok vykázal silný dopyt po kanceláriách, ktorá dosiahla 145 100 m2, čo je nárast o 36 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom a nárast o 4 % v medziročnom porovnaní.
Bez započítania transakcií do vlastníctva mala predĺženie existujúcich zmlúv (tzv. renegociácia) najväčší 58% podiel na zostávajúcom hrubom realizovanom dopyte. Podiel novo prenajatých priestorov a expanzií v existujúcich budovách predstavoval 38 % z celkového hrubého realizovaného dopytu, zatiaľ čo podprenájmy tvorili iba 4 %. V tomto štvrťroku neboli na pražskom kancelárskom trhu zaznamenané žiadne predprenájmy. Čistý realizovaný dopyt dosiahol 130 700 m2. Z tohto objemu bolo 58 % tvorených prenájmami do vlastníctva.
Najvyšší hrubý realizovaný dopyt bol v druhom štvrťroku zaznamenaný v Prahe 5 (51 %), ďalej potom v Prahe 4 (18 %) av Prahe 8 (12 %). Najväčší dopyt po kanceláriách bol realizovaný finančným sektorom, ktorý tvoril 43 % celkového dopytu, a technologickými firmami, ktoré nasledovali s podielom 15 %.
Medzi najvýznamnejšie transakcie druhého štvrťroka roku 2024 radíme Českú sporiteľňu v budove komplexu Smíchov City (75 000 m2) v Prahe 5, ktorej je tiež majiteľom. Zároveň predstavuje najväčšiu transakciu, ktorá kedy bola na pražskom kancelárskom trhu uzavretá. Medzi ďalšie významné transakcie druhého štvrťroka 2024 patrilo obnovenie existujúceho nájmu spoločnosti Vodafone v budove City West C1 (10 000 m2) v Prahe 5 a predĺženie existujúcej zmluvy spoločnosti Barclays v budove Gemini A a B (8 300 m2) v Prahe 4.
Čistá absorpcia vyjadruje zmenu obsadených kancelárskych priestorov na trhu za dané obdobie. Vďaka novo dokončeným projektom so značnými predprenájmami vzrástla v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom obsadená kancelárska plocha v Prahe o 23 100 m2. Miera neobsadenosti v druhom štvrťroku tohto roka medzikvartálne vzrástla o 44 bázických bodov na súčasnú úroveň 7,9 %. V medziročnom porovnaní sa jedná o nárast o 92 bázických bodov.
Celková plocha voľných kancelárií vzrástla na 311 200 m2. Najvyššia miera neobsadenosti bola zaznamenaná v Prahe 3 (18,7 %) a Prahe 7 (16,4 %), najnižšia potom v Prahe 2 (2,6 %) a Prahe 8 (3,2 %).
Najvyššie dosahované nájomné v druhom štvrťroku tohto roku mierne vzrástlo na úroveň 28,00–29,00 eur za m2 na mesiac v centre mesta, 18,00-19,00 eur za m2 na mesiac vo vnútorných a 15,50-16,50 eur za m2 na mesiac vo vonkajších častiach mesta.
Klasifikácia kancelárskych priestorov
Minimálne požiadavky na zaradenie do celkovej výmery moderných kancelárií triedy A alebo triedy B zahŕňajú:
Dokončenie alebo rekonštrukcia po roku 1990.
Veľkosť prenajímateľnej plochy aspoň 1 000 m2.
Dostupné jednotky sú inzerované zodpovedajúcim spôsobom.
Pri hodnotení kvality nehnuteľnosti sú zahrnuté nasledujúce hlavné kategórie so stručným popisom:
Technické s špecifikácia – ako dobre je nehnuteľnosť postavená a vybavená.
Smart technológie – efektivita budovy, aké smart technológie používajú a aké nadštandardné vybavenie budovy ponúkajú.
Lokalita - dostupnosť, služby a občianska vybavenosť v blízkosti nehnuteľnosti.
Servis a zabezpečenie – akým spôsobom je budova bezpečná a spravovaná.
Parkovanie - parkovacie pomery s rôznymi požiadavkami na budovy v centre mesta, vo vnútornom meste a vo vonkajšom meste.
Vek budovy – dokončenie budovy alebo posledná rekonštrukcia.
Subjektívne hodnotenie – subjektívne hodnotenie členov PRF
Zdroj: eLogistika.info
