Až 30 EUR za štvorcový meter mesačne. Do tejto výšky vystúpilo najvyššie požadované nájomné v nových kancelárskych budovách v prémiových lokalitách v Prahe. Až na výnimky totiž trh administratívnych priestorov rieši problém úplne opačný: kompresiu nákladov nájomcov, downsizing, teda znižovanie prenajatej plochy, a ďalšie formy úľavy mesačných nákladov spojených s prevádzkou kancelárií.
Dôvodom ochladenia trhu je neistý vývoj ekonomiky a isté stúpajúce náklady, ktoré na začiatku roka vplyvom inflácie a cien energií zvýšili platby nájomcov o desiatky percent. „Nie sú vzácne prípady, keď s klientmi aj z najzárobkovejších oblastí ako IT riešime zníženie prenajímanej plochy o 50 až 75 %. Optimalizácia však nie je spôsobená len snahou ušetriť náklady za prenájom, ale aj pretrvávajúcim systémom práce z domu,“ vysvetľuje Lena Popová z oddelenia kancelárií realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY.
Ilustračné foto: StartupStockPhotos / Pixabay.com
Podobne ako v oblasti priemyselných nehnuteľností, je aj u kancelárskych nájomcov hlavnou témou posledných mesiacov optimalizácia nákladov. Ide o reakciu o rastúce ceny energií i stúpajúce samotné nájomné: prevažná väčšina nájomných zmlúv obsahuje valorizačnú doložku umožňujúcu prenajímateľom navyšovať medziročne nájomné o infláciu. V budovách, kde je nájomné denominované v eurách, sa rast pohybuje okolo 9 %. V prípade nájmov v korunách je to dokonca cez 15%.
Nejde pritom o jediné a ani najväčšie navýšenie nákladov. Preto sa nájomcovia snažia s vlastníkmi kancelárskych nehnuteľností dohodnúť na zafixovaní medziročného navyšovania základného nájomného. Zatiaľ čo u spomínaných skladov a výrobných hál developeri a vlastníci v niektorých prípadoch ponúkajú 3-4% zastropovanie valorizácie nájomného, v administratívnych nehnuteľnostiach je to minimálne 5%, a to len v zriedkavých prípadoch. Inak je požadované navyšovanie kopírujúce oficiálnu mieru inflácie.
Veľmi podstatne vzrástli pri kanceláriách servisné poplatky, ktorých súčasťou sú aj spotreba elektrickej energie a vykurovanie spoločných priestorov. V porovnaní s rokom 2022 je to miestami až 50% - rozptyl je medzi 4,5 až 8 EUR/m2/mesiac. Samostatnou kapitolou sú potom energie spotrebovávané samotnými nájomcami. Hoci má rad nových aj renovovaných budov certifikáciu šetrnej prevádzky a sporí náklady za teplo aj elektrickú energiu, zmenili sa podmienky na trhu. Prakticky už nie je možné nakupovať energie od dodávateľov na ročnej alebo kvartálnej báze, ale spotovo.
Výhodu preto majú nové, certifikované kancelárske budovy, ktorých prichádza na trh množstvo zodpovedajúce dopytu nájomcov. Tieto objekty plniace aj záväzky ESG sú veľkou konkurenciou pre staršie kancelárie s drahou prevádzkou, teda vyššími nákladmi na chod aj spotrebu energií, ktoré sa premietajú do servisných poplatkov. Aj preto sa väčšina majiteľov týchto objektov snaží ešte viac optimalizovať prevádzku a znížiť spotrebu. „Najväčší dopyt je po snímačoch pohybu napojených na systémy merania a regulácie osvetlenia, a to v kombinácii so znížením teploty v interiéroch. Evergreenom sú LED zdroje osvetlenia,“ vypočítava Petr Jílek, vedúci oddelenia property managementu 108 AGENCY.
Kancelársky trh v Prahe na konci roka 2022 vykázal 7,7% neobsadenosť. Prvé tri mesiace tohto roku ale dokazujú, že to môže byť viac, vrátane priestorov určených na podprenájom, ktoré sa do monitorovanej ponuky nemusia premietnuť. „Predtým sa v prípade optimalizácie krátili alebo spomaľovali náklady na marketing a investície. Teraz okrem toho vidíme zo strany nájomcov aj tlak práve na výdavky spojené s prenájmom, čomu nahráva aj oveľa väčšia flexibilita organizácie práce,“ uzatvára Lena Popová.
Zdroj: 108 AGENCY
