Podobne ako v prípade novostavieb dochádza za posledné roky na sekundárnom trhu s bytmi v Bratislave ku konštantnému rastu cien. Priemerné tempo rastu cien sa pohybuje okolo 10 % medziročne a za posledné 3 roky tak byty z druhej ruky v Bratislave zdraželi o 30 %. Tak ako pri novostavbách aj pri starších bytoch platí, že za rastom ceny stojí obmedzená ponuka. Tvrdia to analytici Bencont Investments, ktorí dlhodobo sledujú bratislavské nehnuteľnosti a ich ceny.
Priemerná jednotková cena bytov na sekundárnom trhu v Bratislave dosiahla v druhom štvrťroku 2019 2638 €/m2. Medziročne tak vzrástla o 10 % resp. o 240 €/ m2. Za byt o veľkosti 50 m2 si tak kupujúci v porovnaní s predchádzajúcim rokom v priemere doplatia 12 tisíc €. Najvyšší nárast sme zaznamenali v okrese BA III, kde medziročne ceny bytov z druhej ruky vzrástli až o 16,44 % na 2788 €/ m2. V tomto okrese, najmä v mestskej časti Nové Mesto, za posledné roky pozorujeme vysoký dopyt po bytoch. Ponuka nových novostavieb tu však bola vzhľadom na zvyšok Bratislavy obzvlášť nízka, čoho následkom je vyššie vyčerpanie sekundárneho trhu a následne zvýšený cenový rast. Ceny bytov v okrese BA III sa tak odďaľujú od priemeru okresov BA II, BA IV a BA V a čoraz viac sa približujú k cenám v Starom Meste. V Starom Meste sa v priebehu 2. štvrťroku 2019 priemerné jednotkové ceny vyšplhali na takmer 3300 €/ m2. Staré Mesto si tak stále s prehľadom drží najvyššie ceny nehnuteľností. Byty z druhej ruky v okresoch BA II, BA IV a BA V sa cenovo v priemere pohybovali okolo 2400 - 2500 €/ m2.
V prípade absolútnej ceny sme zaznamenali nárast priemeru na 179 tisíc €, čo medziročne predstavuje cenový rast vo výške 15,78 %, resp. 24 tisíc €. Najdrahšie byty sa ponúkali v Starom Meste, kde priemerná absolútna cena dosahovala až 271 tisíc €. Oproti ostatným bratislavským okresom tak išlo o 100-120 tisícový rozdiel. Najvyšší nárast absolútnych cien, okolo 24 %, zaznamenali okresy BA I a BA III. Okrem spomínaného vysokého rastu jednotkovej ceny tu totiž zavážila aj skutočnosť, že priemernú ponuku tvoria stále väčšie byty. V Starom Meste sekundárnu ponuku v priemere tvorili byty o priemernej rozlohe až 85 m2 zatiaľ čo v okrese BA III sa ponúkali byty o rozlohe okolo 67 m2. V priemere za Bratislavu sa rozloha bytov z druhej ruky medziročne zvýšila o 3,2% na súčasných 68,65 m2. Rast priemernej rozlohy je dlhodobo spôsobený výpredajom menších bytov. To platí pre sekundárny trh, ale aj pre trh s novostavbami.
Čo sa týka skladby sekundárneho trhu z hľadiska počtu izieb, tu s 38 % dominovali 3-izbové byty. Dvojizbáky tvorili 30 % ponuky, jedno a štvorizbové byty mali po 15 % a byty s piatimi izbami mali len 1 % podiel. Oproti predchádzajúcim 2 rokom tak prišlo k zníženiu podielu 1-izbových bytov, zatiaľ čo podiel 4-izbových bytov mierne vzrástol. Priemerná cena prenájmu v Bratislave počas druhého štvrťroku 2019 dosiahla 901 € (vrátane energií). Medziročne tak ide o viac než 20 % nárast, keď v rovnakom období v roku 2018 priemerná cena prenájmu tvorila 710 €. Za prudkým rastom priemernej výšky nájomného stoja najmä dva faktory – nárast ceny prenájmu na m2 a výrazný pokles ponuky prenájmu v kategórií 1-izbových bytov.
Priemerná výška nájomného na m2 v Bratislave počas druhého štvrťroku dosahovala 13,28 €/ m2 vrátane energií, čo medziročne predstavuje nárast o 15,9 %. Najvyšší rast cien prenájmu zaznamenali okresy BA I, BA II a BA V. Vo všetkých troch prípadoch bolo medziročné tempo rastu v intervale 15-20 %. Z hľadiska počtu izieb bol nárast ceny prenájmu najviac pozorovateľný v kategórií 1, 2 a 3-ibových bytov.
Čo sa týka skladby ponuky na prenájom, najväčší podiel zastávali 2-izbové byty. Podiel dvojizbových bytov a na ponuke sa v posledných rokoch hýbe v rozpätí 40-50 %, pričom v druhom štvrťroku dosiahol 48,5 %. Po dvojizbákoch nasledujú 1 a 3-izbové byty, ktoré sa zvyčajne pohybujú v rozpätí 20-30%. Za posledný rok sme však zaznamenali pokles ponuky jednoizbových bytov na prenájom na 12,4 %. To môže značiť zvyšujúci sa dopyt po 1-izbových bytov z hľadiska prenájmu, ktoré tak rýchlo miznú z ponuky.
„Medziročný rast jednotkovej ceny bytov z druhej ruky reflektuje situáciu na trhu s novostavbami. Ponuka novostavieb na trhu konštantne klesá a nedostatok bytov sa prejavuje v raste ich cien.“ Hovorí Rudolf Bruchánik, analytik Bencont Investments a pokračuje: „Kvôli obmedzenému výberu novostavieb musia kupujúci čoraz viac hľadieť na sekundárny trh, no aj ten má len obmedzenú ponuku bývania. Podmienky na kúpu bytov sú z hľadiska makroekonomických ukazovateľov, ako nízka nezamestnanosť, rastúce mzdy a najmä nízke úrokové sadzby stále veľmi dobré. Postupne však kontinuálny rast cien tieto podmienky prekonáva a dostupnosť bývania v Bratislave sa zhoršuje. K rastu cien bytov na sekundárnom trhu sa za posledný rok pridal aj výraznejší nárast cien prenájmu. Mesačné výdavky na bývanie, či už vo forme hypotéky alebo nájomného sa zvyšujú. Pre populačný a ekonomický rozvoj Bratislavy takýto vývoj z dlhodobého hľadiska vôbec neprospieva. Bez zvýšenia výstavby nových bytov sa táto situácia nezmení a na to je potrebné urýchliť povoľovací proces pre získanie patričných povolení k stavbe nových projektov. Pokiaľ sa ponuka nezačne dopĺňať novými bytmi môžeme aj naďalej očakávať ročné tempo rastu cien bytov až do výšky 10 %.“
Zdroj: Bencont, Úvodné foto: Pixabay.com
