Objemy investícií do nehnuteľností na Slovensku v roku 2023 dosiahli úroveň 664 miliónov eur, čo predstavuje medziročný pokles o 41 %. Celkovo až 58 % z celkového objemu investícií bolo od domácich investorov. Opäť sa najviac darilo kancelárskym nehnuteľnostiam (70 %), maloobchodné a industriálne nehnuteľnosti si ukrojili zhodne 14 % z celkového investičného objemu. Pre logistiku bol rok 2023 rekordný z hľadiska prenajatej plochy, prenajalo sa viac ako 800 tisíc m2. Odborníci zo CBRE odhadujú, že v roku 2024 budú investičné objemy opäť mierne klesať, výnosy však ostanú stabilné a výška nájmov by mala opäť porásť.
Realitný trh na Slovensku bol, rovnako ako aj iné oblasti, minulý rok ovplyvnený viacerými faktormi. Aj tentokrát ho ovplyvňovala nielen vojna na Ukrajine, ale aj s ňou súvisiace vysoké ceny energií, inflácia či značný nárast úrokových sadzieb. Podľa aktuálnych dát globálnej realitno-poradenskej spoločnosti CBRE sa nám však s touto neľahkou situáciou podarilo opäť solídne popasovať.
Koľko sa preinvestovalo do nehnuteľností na Slovensku v roku 2023, ako sa darilo jednotlivým segmentom realitného trhu, ako sme na tom v porovnaní so susednými krajinami a ako vyzerajú predikcie odborníkov na rok 2024? Aj to odhalila najnovšia správa „Real Estate Market Outlook 2024“.
Faktom je, že v roku 2022 sa do slovenského realitného trhu preinvestoval najväčší objem investícii v histórii. Preto nie je žiadnym prekvapením, že odborníci zo spoločnosti CBRE už vtedy predikovali, že investičné objemy budú v roku 2023 klesať. Veľmi silný rok však predpovedali práve segmentu kancelárskych nehnuteľností. Predpoklady spoločnosti sa podľa aktuálnych meraní potvrdili.
„V roku 2023 sa na Slovensku preinvestovalo celkom 664 miliónov eur. Medziročne sa síce jedná o 41-percentný pokles, no aj napriek tomu je Slovensko pre investorov aj naďalej príťažlivou destináciou. Navyše, pokles investičných objemov zaznamenalo aj susedné Maďarsko (-67 %), Poľsko (-65 %) a Česko (-16 %),“ vysvetľuje Ľubor Procházka, obchodný riaditeľ CBRE Slovensko. Uviedol tiež, že v porovnaní posledných piatich rokov išlo o priemerný rok z hľadiska investičného objemu.
„Zároveň, pozitívny je aj fakt, že Slovensko má už dlhodobo najvyšší objem investícií práve od domácich investorov. Inak to nebolo ani v roku 2023 a tuzemskí investori sa postarali o 58 % zo všetkých investícií,“ dodal ďalej Ľubor Procházka. Najmenej domácich investícií v rámci krajín V4 malo Poľsko, konkrétne len 7 %.
Najnovšie dáta spoločnosti CBRE ukázali aj to, aké kraje na Slovensku boli pre investorov najpríťažlivejšie. Už tradične sa najviac preinvestovalo v Bratislavskom kraji, a to až 72 %. Nasledoval Trenčiansky kraj (16 %), v ktorom sa investovalo výhradne v rámci industriálneho sektoru. Tretí najdominantnejší bol Žilinský kraj, ktorý si pripísal 8 %, a to hlavne investíciami v kancelárskom sektore.
Rok 2023 by sme v sektore kancelárskych nehnuteľností mohli nazvať aj rokom výstavby. „Na bratislavský trh bolo totiž doručených až takmer 115 tisíc m2 novej kancelárskej plochy v rámci 5 projektov. Väčšina z nich pritom predstavuje veľkometrážne kancelárske budovy s prenajímateľnou plochou nad 20 tisíc m2, a to v atraktívnej biznisovej lokalite CBD (Central Business District),“ vysvetľuje Oliver Galata, riaditeľ prenájmu kancelárskych nehnuteľností v CBRE Slovensko. Čo sa týka nájomnej aktivity, tá v roku 2023 medziročne stúpla o 12 %.
Ilustračné foto: Erin Doering / Unsplash.com
Veľmi zaujímavé sú aj dáta týkajúce sa miery neobsadenosti priestorov. „V roku 2023 zaznamenala jeden z najprudkejších nárastov za posledné roky, pričom ku koncu roka dosiahla až 14,20 %. Tento nárast bol spôsobený predovšetkým postupným sťahovaním firiem z okrajových častí Bratislavy do zón v blízkosti centra, pričom práve v okrajových častiach Bratislavy stúpla miera neobsadenosti najviac. Zároveň môže za nárast miery neobsadenosti aj fakt, že pri rekordnom množstve novej kancelárskej plochy, ktorá bola doručená v rámci roka 2023, bolo pred-prenajatých približne 60 %,“ dopĺňa Peter Slovák, senior research analytik v CBRE Slovensko. Najvyššie dosiahnuteľné nájomné pri kancelárskej výmere aspoň 500 m2 (prime rent) vzrástlo na úroveň 18 €/m2/mesiac, čo predstavuje medziročný nárast na úrovni 6 %.
Úroveň prenájmu v rámci industriálneho a logistického sektoru dosiahla v roku 2023 až 818 tisíc m2 prenajatej plochy. „Medziročne ide o nárast vo výške 12 %. Približne za tretinu celkovej nájomnej aktivity boli zodpovedné renegociácie nájomných zmlúv. Novo-prenajatá plocha (tzv. take-up) sa vyšplhala na úroveň viac ako 500 tisíc m2,“ uvádza Michal Cerulík, riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností v CBRE Slovensko. Doplnil, že miera neobsadenosti dosiahla rekordne nízku úroveň a ku koncu roka predstavovala 2,64 %.
V roku 2023 bol tiež výrazne viditeľný už dlhšie sledovaný trend, tzv.„nearshoring“, keď sa signifikantne zvýšil podiel výrobných spoločností na úkor tých logistických. „V roku 2023 dosiahli výrobné spoločnosti až 54 % z celkovej novo-prenajatej plochy, čo predstavuje historicky najvyšší podiel. Len pre zaujímavosť, v roku 2020, keď bol vysoký dopyt práve po logistických priestoroch, predstavoval podiel výrobných spoločností iba 14 %,“ hovorí ďalej Peter Slovák. Doplnil, že z hľadiska novo-prenajatej plochy vidí CBRE výrazný nárast v prenajatej ploche na strednom a východnom Slovensku. Podiel týchto regiónov predstavoval v roku 2020 sumárne 9 %, pričom v roku 2023 to bolo už 33 %. Najvyššia výška nájomného dosiahla úroveň 5,75 €/m2/mesiac, čo je medziročne o 17 % viac.
Darilo sa aj sektoru maloobchodných nehnuteľností, ktorý po nástupe koronavírusu utrpel úplne najviac. V porovnaní s posledným rokom pred pandémiou (2019) sa sektor postupne zotavuje a vracia k pred-pandemickým číslam. Podľa meraní spoločnosti CBRE sa opäť zvýšili nielen obraty nákupných centier a retail parkov, ale aj ich návštevnosť, pričom úroveň obratov už prekonala rok 2019.
„V roku 2023 došlo k rozšíreniu úspešného nákupného centra Eurovea, konkrétne o 25 tisíc m2 novej maloobchodnej plochy. Otvorenie tohto nákupného centra zo sebou prinieslo viacero nových značiek, ktoré otvorili na Slovensku vôbec svoju prvú prevádzku. Ich vstup na maloobchodný trh v Bratislave pritom vytvára potenciál pre ich expanziu aj do regionálnych nákupných centier,“ uvádza Tomáš Lörincz, riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných nehnuteľností v CBRE Slovensko.
Spoločnosť CBRE analyzovala aj výšku hrubých výnosov (prime yield) v rámci jednotlivých sektorov. Tie podľa meraní dosiahli v medziročnom porovnaní svoj vrchol: kancelárske nehnuteľnosti (6,0 %), industriálne nehnuteľnosti (6,25 %), nákupné centrá (6,50 %) a retail parky (7,15 %).
Odborníci zo spoločnosti CBRE predpokladajú, že v tento rok investičné objemy opäť mierne poklesnú. Výšku ich celkového objemu odhadujú na úroveň 400 – 600 miliónov eur. „Očakávame tiež, že výnosy ostanú stabilné, pričom investície budú pritekať práve od investorov z krajín V4. Predpokladáme však aj to, že v roku 2024 budeme opäť svedkami nárastu výšky nájomného, a to práve z dôvodu indexácie,“ uzatvára Ľubor Procházka.
Čo sa týka kancelárskych nehnuteľností, spoločnosť CBRE v roku 2024 očakáva mierny pokles v rámci miery neobsadenosti, najmä z dôvodu nízkeho objemu predpokladaných dokončení projektov. Experti tiež predpokladajú, že úroveň prenájmu ostane stabilná a výška nájomného opäť mierne stúpne, a to najmä z dôvodu indexácie a vyšších vstupných nákladov zo strany developerov. Rásť bude aj miera fyzicky obsadených kancelárií.
V rámci industriálnych a logistických nehnuteľností CBRE očakáva mierny pokles v rámci novo-prenajatej plochy, čo naznačil už aj rok 2023. Výška nájomného bude pravdepodobne aj naďalej rásť, avšak oveľa pomalšie. Viac dominantný by mal byť výrobný sektor, na strednom a východnom Slovensku budeme svedkami vyššieho množstva nových prenájmov.
Zaujímavý rok môžu očakávať aj maloobchodné nehnuteľnosti. V kombinácií klesajúcej inflácie a rastu reálnych miezd CBRE predikuje väčší spotrebiteľský dopyt, čo bude mať pozitívny vplyv na obraty maloobchodných prevádzok. Popularita internetového predaja bude naďalej rásť, avšak pomalšie ako sa očakávalo v rokoch 2020 a 2021, kedy bol nárast podielu internetového predaja naozaj významný.
Zdroj: CBRE
