Koncom roku 2018 sa cena starších bratislavských bytov dostala na 2511 €/m2 , čím si pripísala za rok nárast o 145 €, resp. 6,14 %. Za rastom cien starších bratislavských bytov, môžeme vidieť konštantný nárast cien v druhom okrese s tretinovým podielom na trhu so staršími bytmi, konštatujú analytici z Bencont Investments vo svojej najnovšej analýze. Tu sa medziročne najsilnejšia kategória 2 a 3 izbových bytov posunula cenovo vyššie o takmer 8,2 %. Pokles nastal len pri najmenších bytoch v Starom meste v dôsledku vypadnutia drahších bytov a poklesu ponuky.
Minulý rok sa niesol v trende rastu cien nehnuteľností na bývanie. Ceny novostavieb sa koncom roku dostali na úroveň 2907 € na m2 s DPH čím zaznamenali viac ako 11,5 % medziročný nárast. Zmenšujúca sa ponuka novostavieb na bratislavskom trhu (z takmer 5 tisíc na prelome rokov 2016 a 2017 spadla na necelých 2,8 tisíc) prispela k nárastu cien starších bytov, ktoré tiež dobiehali rýchlo rastúcu cenu tých novopostavených. Ku koncu roka bol tak rozdiel medzi priemernou jednotkovou cenou staršieho bytu a novostavby takmer 16 %.
Za posledné roky sa zmenila aj štruktúra ponúkaných bytov na sekundárnom trhu. Postupne s každým kvartálom sa v ponuke objavujú vo väčšej miere zrekonštruované byty a aj samotné novostavby, ktoré sa ešte len prednedávnom odovzdávali pri kolaudácii. Sekundárnu ponuku tak čiastočne dopĺňajú aj pomerne nové byty a zvyšujú tým cenu starších bytov. Najsilnejšie zastúpenie v ponuke majú 2 a 3 izbové byty a za Bratislavu v priemere tvoria 70 % ponuky. Tieto byty majú najväčší vplyv na vývoj ceny a patria aj k najžiadanejším.Celková cena starších bytov dosiahla ku koncu roka cez 168 tisíc €. Tu pozorujeme až 14,6 % medziročný nárast ceny čo do veľkej miery vysvetľuje aj vysoký medziročný nárast výmery bytov v ponuke a to o 4,75 m2. Za týmto nárastom medziročne stojí najmä navýšenie výmery 3-izbových bytov o 4,3 % pričom ostatné byty ostali na rovnakej úrovni. Zaujímavý je rozdiel v cene starších bytov a novostavieb. Celkovo v priemere sú dlhodobo novostavby drahšie o 15 až 20 %. Tento rozdiel je však viditeľný pri kategórii 3 a viac izbových bytoch. Jedno a dvojizbové byty sa roky pohybovali na porovnateľnej absolútnej cene. Rozdiel je v priemerne vyššej výmere starších bytov. Kupujúci sa tak rozhodovali na základe toho, či chcú menšiu novostavbu, alebo za rovnakú cenu starší, no väčší, byt. Tento faktor dokázal ťahať ceny starších bytov nahor. V súčasnosti je jednotková cena na meter štvorcový pri 2-izbových bytoch v novostavbách o 457 € vyššia ako pri 2- izbových starších bytoch, čo je najväčší rozdiel v jednotkovej cene v histórii vôbec.
Graf 1: Porovnanie vývoja priemernej absolútnej ceny 2- a 3- izbových bytov zo sekundárnej ponuky a novostavieb
Za posledných sedem rokov vzrástla cena za meter štvorcový staršieho bytu v priemere o 34 % (+ 607 €/m2). Za rovnaké obdobie sa cena nových bytov zvýšila o 24 % (+ 530 €/m2). Staršie byty tak využili obdobie priaznivého financovania a zmenšujúcej sa ponuky novostavieb a svoju cenu zvyšovali. Aj napriek tomu si stále držia odstup v podobe ceny na meter štvorcový od novostavieb, ktorý zohľadňuje aj vek danej nehnuteľnosti. Pre ďalšie obdobie očakávame aj napriek tomu medziročné zvýšenie cien o 5 %.
Od situácie na trhu s novými a staršími bytmi sa odráža aj určovanie cien nájomného. To rastie a v súčasnosti sa cena mesačného nájomného pohybuje na úrovni 821 € (spolu vrátane správy), čo predstavuje 14,27 % medziročný rast. V dôsledku klesajúcej ponuky bytov na kúpu (nových a starších) sa cena nájomného zvyšuje. Rovnako aj pri nájomnom je dominujúca kategória 2- a 3- izbových bytov, ktoré vykázali najvyššie medziročné prírastky ceny nájomného. Dvojizbové byty medziročne vzrástli o takmer 19 % čo je mesačne viac o 122 € a trojizbové byty o takmer 15 % čo predstavuje mesačne viac o 130 €. So stúpajúcou cenou bytov pri kúpe tak bude rásť aj nájom ako jedna z alternatív na bývanie.
„Obmedzenia Národnej banky Slovenska pri kúpe nehnuteľnosti sa zatiaľ výrazne na trhu neprejavili,“ konštatuje Matúš Jančura z Bencont Investments. „V ďalších kvartáloch pri rastúcej cene však môže pre niektorých kupujúcich predstavovať problém vlastné dofinancovanie nehnuteľnosti či limit v podobe 8-násobku čistého ročného príjmu. Problémom trhu a to aj sekundárneho sa javí zmenšujúca sa ponuka bytov, vyvolaná zvýšeným dopytom v čase priaznivých úverových podmienok v posledných rokoch. Od toho sa odráža aj samotný nájom. Výška nájomného či absolútna cena staršieho bytu tak medziročne vzrástla až o 14 %, čo do budúcna nepredpokladáme, ale takýto rast by predstavovalo by touž určité riziko pre trh ako taký. Samotná výška cien nehnuteľnosti aj podľa NBS ani v poslednom kvartáli 2018 neprekročila predkrízovú úroveň na m2 a to sa mzdy posunuli rádovo vyššie. Dopyt po nových, starých či nájomných bytoch bude určovať aj samotný výkon ekonomiky. Už začiatkom roka došlo k prvým náznakom zvyšovania úrokových sadzieb na úvery a podľa predikcií tento rok ekonomika vykáže mierne spomalenie rastu. Za týchto podmienok sa môže dopyt znížiť oproti maximám, ktoré sme sledovali ostatné 3 roky. Pokles cien nehnuteľností ale nepredpokladáme,“ uzatvára Jančura.
Zdroj: Bencont
Podobné články
