Po medializovanom odchode jedného z najväčších bratislavských zamestnávateľov z kancelárií pri Polus City Center, sa núka sa myšlienka ako to ešte viac ovplyvní ďalších voľných 20 000 m2 už tak aj dosť neobsadené bratislavské kancelárie.
Voľných štvrť milióna metrov štvorcových v kategórií A / B štandardu má okrem najnovšieho trendu vytvárania tzv. flexifloors (menšie 1 – 5 osobové separátne kancelárie z bývalých priestorov väčších nájomcov), ešte jednu potenciálnu skupinu, ktorá priam prosí o presídlenie – štátne inštitúcie.
Je najlacnejší skutočne najlacnejší?Prvým problémom sa však stáva predsudok. Predsa v lepšie vybavených kancelárskych budovách musí štát (teda my všetci) platiť viac ako pri prenájmoch v starších budovách. No, opak je pravdou. Okrem jednoduchého zúženia problematiky na jednotkovú cenu prenájmu metra štvorcového sú tu ostatné fakty, ktoré rozhodujú o nájme. Osobne som zažil niekoľko štátnych inštitúcií, ktoré sídlia v budovách C kategórie, ktoré sú priestorovo neefektívne - majú široké vnútorné chodby, neprimerane veľké spoločné priestory, hlboké kancelárie, ktoré sú spravidla separátne (priečky každej kancelárií vyžadujú plochu navyše)... No na druhej strane, sú úradníci pokojní, lebo prenajali jednotkovo najlacnejšiu možnosť na trhu. Ak teraz platí štát za takúto budovu C kategórie 7 EUR/m2/mesiac, po optimalizácií (zefektívnení) priestoru si môže pripočítať na nájom ďalších 20 až 30% zo súčasnej ceny viac a stále na jednotkovej cene vs. využiteľný meter štvorcový neprerába.
Druhým kľúčovým faktorom sú prevádzkové náklady. Staršie technológie, zle koncipované spoločné a vlastné priestory, ktoré treba vykurovať a chladiť spôsobujú vyššie prevádzkové náklady. Keď teraz viem, že v nových priestoroch bude inštitúcia platiť nižšie jednotkové prevádzkové náklady a bude využívať menšiu plochu, mám znova plus v rozpočte. Toto sú však jasné pravidlá pre ľudí, ktorí sa živia prenájom kancelárskych priestorov. Ako vysvetliť štátnej inštitúcií, že tender na dodávku papiera, nie je tender na prenájom kancelárskych priestorov. Tých 500 m2, ktoré sú na prenájom v budove X, nie je tých istých 500 m2 ako v budove Y.
Na prvý pohľad by sa zdalo, že jediné čo treba urobiť je, aby sa štát rozhýbal a vznikne akási „win-win" situácia pre štátne inštitúcie a pre prenajímateľa. Nie je to celkom tak – lebo aj pri zmluve má štát navrch. Pri jej otvorení zistíme, že verejný sektor nepríjma podmienka nájmu ako súkromný sektor, čo verím, že je v neprospech prenajímateľa. Ignorovanie indexácie nájomného prostredníctvom inflácie, povinné vybavenie kancelárií na mieru (a teda viac peňazí „vonku“ pre prenajímateľa), je jednoznačná výhoda pre štát. Preto často vzniká vyššia jednotková cena na 1/m2. A pri vidine rýchlej medializácie často motivácia pre neprofesionálne realitné spoločnosti sa vyjadriť k problematike ktorej nerozumie.
Štátne inštitúcie môžu mať reprezentatívnejšie a lepšie priestory a nemusi pritom platiť vyššie nájomné. Obávam sa, že ak neprehovoria osvietené think tanky, budú naše inštitúcie aj naďalej platiť veľa za málo.
Ilustračné foto: Polus Towers (predtým Millennium Towers)
