Inteligentné využívanie technológií v kancelárskych budovách, spolu s ukazovateľmi trhu, ako je fond moderných kancelárskych priestorov na obyvateľa a nízka miera neobsadenosti, ďalej pozitívne ovplyvňuje súčasný stav kancelárskeho sektora v strednej a východnej Európe. Avšak post pandemické účinky, vysoká inflácia, zvýšené náklady na energie a geopolitika silno ovplyvnili záujem investorov, čo sa prejavilo 65% medziročným poklesom investícií do kancelárskych nehnuteľností v CEE-6 , ako uvádza Colliers vo svojej správe „ExCEEding Borders: Technológia ako liek na starnúce kancelárske priestory v CEE | 2023/2024“.
Celkové objemy investícií pre CEE-6 dosiahli približne 2 miliardy eur v 1. polroku 2023, čo predstavuje pokles približne o 65% ročne. Tento pokles je v súlade so súčasným trendom zaznamenaným aj mimo Európu a po celom svete. Vzhľadom na prevládajúce trhové podmienky, náklady na dlh a prebiehajúce obdobie zisťovania cien, bolo náročné predvídať aktivitu na investičnom trhu na tento rok. Aj keď odhadujeme, že by pri súčasnom smerovaní ročný objem investícií mohol dosiahnuť okolo 4 miliárd eur, stále by to bolo výrazne menej než 10-ročný regionálny priemer 11 miliárd eur a jeden z najnižších výsledkov od roku 2012.
Silviu Pop, riaditeľ prieskumu pre strednú a východnú Európu a Rumunsko, vysvetľuje: „Rola a rozsah kancelárií je v súčasnosti diskutovanou témou vo svete, keďže sa spôsob, akým ľudia pracujú výrazne zmenil v post-pandemickej dobe. Od geopolitických zmien po nárast trendu práce na diaľku je jasné, že sa nevrátime k situácii pred rokom 2020. Ale zatiaľ čo takéto otázky vedú k ťažkým odpovediam pre majiteľov vo väčšine vyspelých trhov, CEE región sa nachádza v úplne inom bode svojho vývoja. Na obyvateľa aj vo vyvinutých mestách a najväčších kancelárskych trhoch (ako Varšava, Budapešť, Praha a Bukurešť) v regióne je fond na obyvateľa 2 -3 krát menší než v niektorých západných európskych metropolách. Okrem toho sa v tejto oblasti Európy odohrávala väčšina zaujímavých príbehov o raste za posledné desaťročie.“
Ilustračné foto: Colliers
„Ruská invázia na Ukrajinu vyústila do vyšších nákladov na energiu, cien paliva a potravín a medzi iným spôsobila celkovú krízu nákladov na živobytie. Po desiatich rokoch veľmi lacných peňazí a nevídanom raste v odvetví nehnuteľností dosiahli úrokové sadzby koncom septembra 2023 úroveň, ktorá sa nevidela počas posledných dvoch desaťročí. Hoci sa zdá, že to má nejaký účinok na postupné klesanie inflačných sadzieb, vysoká inflácia sa stále drží a má doplnkový dopad náročného ekonomického pozadia pre podniky. Aj keď sa očakáva, že sadzby začnú klesať v roku 2024, podľa mnohých očakávať, že sa vrátia na rovnaké úrovne z minulého desaťročia, sa zdá byť priveľmi optimistické.“ dodáva Silviu.
Hoci mnohí očakávajú, že sadzby začnú klesať v roku 2024, hlavné centrálne banky si ponechávajú otvorené dvere pre budúce zvýšenie sadzieb, ak sa inflácia znovu zvýši. Vyššie úrokové sadzby prirodzene zdražujú pôžičky a uspokojiť súčasné cenové očakávania predávajúcich je náročnejšie. Aj preto je refinancovanie úverov veľmi dôležité pre obchodné modely súčasných vlastníkov. V skutočnosti, namiesto „steny kapitálu“ (wall of capital), o ktorej sa diskutovalo v posledných rokoch, sa teraz stretávame so „refinančnou stenou“ (wall of refinancing) a odhady naznačujú, že počet týchto úkonov nie je malý.
S nárastom tlaku na odvetvie nehnuteľností a financovania v súvislosti s ich súladom s európskymi predpismi ESG môže dôjsť k ďalším dôsledkom na tvorbu cien. Aj keď má stredná a východná Európa pomerne mladý a z veľkej časti certifikovaný zelený fond, predpokladá sa, že keďže sa regulácie a náklady zvyšujú, budú vyžadované ďalšie kapitálové výdavky na splnenie požadovaných štandardov. Požiadavky ESG sa budú zvyšovať aj zo strany nájomcov, ktorí tiež musia podávať správy o svojej uhlíkovej stope.
Ilustračné foto: Colliers
Michal Hoško, riaditeľ služieb pre nájomcov administratívnych priestorov spoločnosti Colliers na Slovensku vysvetľuje: „Zelené budovy sú preferované aj z hľadiska ESG požiadaviek, aj z hľadiska šetrenia nákladov na energiách. Projektovanie budov bude aj naďalej smerovať v tomto duchu a úroveň zelených technológií sa bude zvyšovať. Zelené technológie majú výrazný dosah na prevádzkové náklady. Rozdiel na nákladoch starších budov a nákladoch budov A+, je miestami až 30 %.“
Dominika Jędrak, riaditeľka výskumu a poradenských služieb v spoločnosti Colliers, komentuje: „Technológia má potenciál výrazne ovplyvniť starnúce kancelárske budovy v dozrievajúcich kancelárskych trhoch. S rýchlym technologickým pokrokom v oblasti inteligentných budov môžu byť tieto staršie nehnuteľnosti oživené a aktualizované na moderné štandardy bez potreby rozsiahlych renovácií. Na trhoch s kancelárskymi nehnuteľnosťami môže technológia tiež zlepšiť užívateľský zážitok v týchto starnúcich budovách. Nájomcovia budov môžu ťažiť z moderných systémov kontroly prístupu, personalizovanej kontroly klímy a inteligentného osvetlenia, čo robí pracovné prostredie pohodlnejším a prispôsobiteľným individuálnym potrebám“.
[1] Krajiny CEE-6 sú: Bulharsko, Česká republika, Maďarsko, Poľsko, Rumunsko a Slovensko
Ďalšie informácie o trhu s kancelárskymi priestormi a podrobnejšia analýza moderného fondu kancelárskych priestorov, miery neobsadenosti a dopytu, sú rozobrané v správe Colliers.
