Očakáva sa, že trhy zostanú v 1. polroku 2023 utlmené v dôsledku negatívneho sentimentu v ekonomike, výrazne vyšších nákladov na financovanie a následnej cenovej korekcie, ktorá sa v súčasnosti odohráva v strednej a východnej Európe aj na mnohých ďalších globálnych trhoch, odhaľuje správa spoločnosti Colliers: Investičná scéna v strednej a východnej Európe 2022/2023.
Objem investícií v CEE v roku 2022 dosiahol približne 10,7 miliardy eur a medziročne klesol len o 3,3 %. Je to však pokles o viac ako 20 % oproti predpandemickým úrovniam. Tieto objemy nezahŕňajú aktivity v oblasti fúzií a akvizícií a termínované nákupy. Hoci je to ťažké predpovedať, Colliers v súčasnosti odhaduje, že koncoročné objemy by mohli v roku 2023 dosiahnuť 7,0 až 10,0 miliárd eur. „V roku 2022 dosiahol celkový objem investícií na Slovensku približne 1,16 miliardy eur, pričom bolo zaznamenaných 42 transakcií. Pre úplnosť treba však zdôrazniť, že približne 30 % z odhadovanej trhovej aktivity pripadá na odpredaj realitného portfólia Penty novozaloženej spoločnosti Alto Real Estate, ktorú vlastní bývalý partner Penty, Jozef Oravkin,“ uvádza Richard Urvay, riaditeľ Colliers na Slovensku.
Zdroj: Dmitriy z Pixabay.com
Poľsko zaznamenalo 55 % podiel na objemoch roku 2022, nasledované Českou republikou s 16 % a Rumunskom s 12 % podielom. Bulharsko, Rumunsko a Slovensko dosiahli medziročný nárast objemov, pričom Česká republika, Maďarsko a Poľsko zaznamenali mierne spomalenie, rovnako ako mnoho iných trhov v Európe.
Josefina Kurfurstová, analytička pre Českú republiku a strednú a východnú Európu v spoločnosti Colliers, vysvetľuje: „Aj keď bol celkový nedostatok prémiových transakcií, ktoré by umožnili posúdiť nové referenčné hodnoty, na niektorých trhoch sa posunuli výnosy ďalej smerom nahor, a to až o 100 bázických bodov v porovnaní s obdobím spred 12 mesiacov. Nemôžeme vylúčiť ďalšie zmeny aj vzhľadom na to, že Európska centrálna banka nedávno posunula svoju kľúčovú sadzbu na 3,0 %, čo znamená, že celkové náklady na financovanie môžu teraz dosiahnuť výšku 5,0 %. Vzhľadom na to, že hlavné výnosy na začiatku roka 2022 boli na úrovni alebo pod úrovňou súčasných vyšších nákladov na financovanie, prirodzene nastane obdobie nesúladu očakávaní výšky cien medzi kupujúcimi a predávajúcimi."
Odborníci spoločnosti Colliers predpokladajú pre tento rok objem investícií do komerčných nehnuteľností na Slovensku na úrovni medzi 500 a 700 mil. eur. Jedna veľká transakcia uskutočnená v danom roku totiž môže mať, vzhľadom na veľkosť trhu, veľký vplyv na celkový objem investícií.
V roku 2022 bol v regióne strednej a východnej Európy dominantný kancelársky sektor s 38 % z objemov investícií. Nasledovali maloobchod a priemysel s 27 %, a 26 %. V týchto troch sektoroch dokopy došlo počas roka k 10 veľkým transakciám s jednotlivými aktívami alebo portfóliom, z ktorých každá presahovala 200 mil. eur, čo predstavuje 31 % objemu regionálnych investícií.
Slovenská investičná scéna sa naďalej vyznačuje nedostatočnou ponukou v segmente základných typov komerčných nehnuteľností. „Zatiaľ čo sa domáci hráči s miestnymi a odbornými znalosťami často zapájajú do obchodov s pridanou hodnotou (s potenciálom zvýšiť ziskovosť prostredníctvom rekonštrukcií a zmien v správe budov), záujem nadnárodných inštitucionálnych investorov sa čoraz viac presúva k industriálnym nehnuteľnostiam, retail parkom a alternatívnym triedam aktív,“ vysvetľuje Richard Urvay. Nová regulácia na Slovensku má za cieľ prilákať viac aktivít do sektora prenajímateľných nehnuteľností. Richard Urvay ďalej vysvetľuje: „Bol prijatý zákon o nájomnom bývaní, ktorý jasne špecifikuje podmienky obstarávania štátom podporovaných nájomných bytov, ako aj možnosti získavania bytov prostredníctvom podielov v spoločnostiach, ktoré sú vlastníkmi príslušných budov. Má tiež vzniknúť nová agentúra na podporu štátneho nájomného bývania, ktorá bude regulovať dopyt po bývaní.“
Pokiaľ ide o ostatné aktivity na slovenskom trhu, Colliers uvádza, že 31 % transakcií sa týkalo maloobchodných nehnuteľností, pričom medzi najväčšie transakcie v tomto segmente patrila akvizícia 2. podielu bratislavského nákupného centra Aupark, ktorú v minulom roku iniciovali spoločnosti Wood & Company a Tatra Asset Management ako aj predaj nákupného centra Optima v Košiciach spoločnosti Cronos Optima & SIRS Portfolio Fund a akvizícia MAX Portfolio v mestách Poprad, Trnava, Trenčín a Nitra spoločnosťou Supernova Privatstiftung.
Ďalších 22 % transakcií bolo uzavretých v rámci sektora kancelárií, pričom 3 najväčšie transakcie sa týkali kľúčových nehnuteľností v bratislavskom CBD - Blumental (ZFP Investments), Klingerka (Erste Realitná Renta) a Pradiareň 1900 (RSJ Group).
Treťou kategóriou najžiadanejších aktív boli priemyselné a logistické nehnuteľnosti, ktoré predstavovali 12 % celkového objemu investícií, resp. o niečo menej ako 140 mil. Najväčšie transakcie roka zahŕňali predaj Sihoť Parku v Trenčíne a logistického centra Billa v Senci spoločnosti EELVF IV Slovakia B1 s.r.o. a akvizíciu spoločnosti BSK Transposrts DC spoločnosťou Arete Invest v Trnave.
Domáci kapitál krajín CEE-6 bol v roku 2022 najaktívnejší s pôsobivým 38 % podielom na celkových regionálnych objemoch, uvádza správa Colliers. Za týmito silnými číslami stál najmä český (18,7 %), maďarský (7,6 %) a rumunský (6,0 %) kapitál. Za ním nasledoval európsky (21,5 %) a americký (20,5 %) kapitál. Aktívnejší bol aj juhoafrický kapitál a v menšej miere aj kapitál blízkeho východu s celkovým podielom približne 12 %. Investori z krajín Ázie a Pacifiku, typicky čínsky, singapurský a juhokórejský kapitál, sa v roku 2022 držali v úzadí.
Silviu Pop, riaditeľ prieskumu pre Rumunsko a strednú a východnú Európu v spoločnosti Colliers, hovorí: „Pri pohľade do roku 2023 naše kľúčové predpovede naznačujú, že v priebehu roka bude panovať mierny optimizmus v súvislosti so stabilizáciou ekonomík, ale dostať infláciu pod kontrolu si vyžaduje ešte dlhú cestu, aby sa znížili úrokové sadzby a s nimi aj náklady na dlh. Koniec koncov, stúpajúce náklady na pôžičky na úroveň hlavných výnosov pochopiteľne spomaľujú objem transakcií. Geopolitika a klimatické zmeny budú aj naďalej hlavnou témou, popri čoraz naliehavejšej potrebe riešiť problematiku ESG v sektore nehnuteľností. Napriek tomu existuje množstvo príležitostí vo všetkých sektoroch trhu v strednej a východnej Európe a tie sa budú aj naďalej objavovať spolu s potrebou prispôsobiť sa alebo zmeniť smerovanie hráčov na trhu v závislosti od vývoja uvedených faktorov. Priemysel a logistika sú naďalej veľmi žiadané spolu s veľmi potrebnými zmenami v rôznych sektoroch bývania."
Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov vo väčšine hlavných miest strednej a východnej Európy sa po dvojcifernom náraste počas pandémie pomaly stabilizuje, keďže sa prispôsobuje ponuka aj dopyt. Čiastočne v dôsledku vyšších nákladov na výstavbu a nízkej dostupnosti v niektorých najvyhľadávanejších lokalitách pozorujeme aj určité zvýšenie nájomného, najmä v prípade novostavieb, ale aj určité zvýšenie stimulov pre nájomcov, ktoré čiastočne odráža rastúce náklady na vybavenie. Okrem toho očakávame, že sadzby nájomného sa budú zvyšovať v dôsledku inflácie, a keďže nájomné je zvyčajne stanovené v eurách, je indexované podľa indexu spotrebiteľských cien v eurozóne.
Miera neobsadenosti priemyselných a logistických priestorov na trhoch v okolí hlavných miest strednej a východnej Európy zostáva naďalej nízka, v priemere pod 5 %, keďže tento sektor sa teší dobrej úrovni dopytu, ktorý často prevyšuje ponuku v najvyhľadávanejších lokalitách. Z dôvodov, ktoré sú ešte výraznejšie ako v prípade kancelárií, nájomné za I&L medziročne rástlo vo všetkých oblastiach, v niektorých prípadoch dokonca dosť výrazne. „Aj keď sektory IT, profesionálnych služieb a financií, bankovníctva a poisťovníctva naďalej patria medzi tri najžiadanejšie na Slovenskom trhu z hľadiska celkovej plochy vytvoreného dopytu nájomcov, je zrejmý nárast aktivity zo strany spoločností pôsobiacich vo verejnom sektore (najmä v segmente väčších transakcií),“ hovorí Richard Urvay.
Zdroj: Colliers
