Vysoká obsadenosť, progresívny rast nájomného v posledných rokoch, rad bonitných nájomcov z radov silných, globálnych spoločností a sľubné perspektívy vývoja. To sú hlavné argumenty, prečo sa rad zahraničných investičných spoločností a fondov naďalej rozhliada po nákupoch nehnuteľností v Českej republike a ďalších krajinách strednej Európy. Ako sa ukázalo na nedávnom najväčšom svetovom realitnom veľtrhu MIPIM, ktorý sa konal od 14. do 17. marca vo francúzskom Cannes, transakcie čakajú už len na jediné: vhodný čas.
Zďaleka to však neplatí pre všetky typy kupujúcich – aj vďaka ich aktivite boli v strednej a východnej Európe v roku 2022 uskutočnené nehnuteľnostné transakcie v objeme 10,8 mld. EUR. Čo je podľa aktuálnej investičnej štúdie realitnej spoločnosti 108 AGENCY, ktorú spracovala spolu s partnermi aliančnej siete BNP Paribas Real Estate v regióne, veľmi solídny výsledok.
„Zatiaľ ešte panuje v mnohých prípadoch istý nesúlad v očakávaní predávajúcich a kupujúcich ohľadom ceny, čo platí aj do veľkej miery aj pre nehnuteľnosti v regióne CEE. Akonáhle toto pominie, má celý región strednej a východnej Európy pripravené príležitosti predovšetkým pre investorov s vyčlenenou vlastnou ekvitou,” vysvetľuje Lenka Šindelářová, investičná špecialistka v 108 AGENCY.
V minulom roku boli v strednej Európe, rovnako ako v SR, najobchodovanejším typom aktíva kancelárie (36 %), nasledoval retail (26 %) a skladové a priemyselné priestory (26 %). V tomto roku 108 AGENCY očakáva pretrvávajúci veľmi silný záujem o stredoeurópsku logistiku. Tento segment je atraktívny vďaka vysokej miere obsadenosti, obmedzenej ponuke nehnuteľností na predaj a nárastu nájomného. Pozitívne sa na atraktivite industriálneho sektora odráža aj trend skracovania dodávateľských vzdialeností (nearshoringu) priemyselnej výroby.
Rastúci objem tento rok zaznamenajú transakcie typu predaja so spätným prenájmom (Sale and leaseback), ktoré výrobným spoločnostiam pomôžu získať kapitál pre rozvoj svojich kľúčových aktivít, a tiež tzv. forward funding transakcie, kedy investor vstupuje do projektu v ranej fáze a financuje výstavbu a po dokončení projekt prevezme. V rámci retailových investícií zostane investormi vyhľadávaná oblasť retail parkov. Kancelárie vedú z hľadiska objemu obchodov a dopyt po prémiových nehnuteľnostiach zostáva vysoký, avšak investori sú selektívne.
Výnosové miery sa v rámci regiónu CEE v priebehu minulého roka zvýšili (ceny nehnuteľností poklesli), precenenie bolo však rôzne intenzívne v jednotlivých krajinách i sektoroch. Najvýraznejšie výnosová miera vzrástla v Českej republike, Maďarsku, v Poľsku, na Slovensku a Rumunsku skôr stagnovala alebo sa zvýšila len mierne. Vďaka pretrvávajúcej neistote ohľadom vývoja úrokových sadzieb a nákladov financovania možno v tomto roku očakávať ešte mierny nárast výnosových mier. Proti výraznejšiemu prepadu cien nehnuteľností budú naďalej pôsobiť vysoké stavebné náklady a tiež nárast nájomného.
Celým veľtrhom MIPIM silne rezonovala téma udržateľnosti a zelenej transformácie. Mnoho investorov spája svoje akvizície s maximálne šetrnou prevádzkou nehnuteľností. Rozhodnutie Európskeho parlamentu o bezemisnej prevádzke nových budov od roku 2028, ktoré padlo počas veľtrhu MIPIM, sa z pohľadu realitného trhu vzťahuje aj na staršie nehnuteľností. Udržateľná výstavba aj prevádzka, rovnako ako dlhý a úsporný životný cyklus budov, sa stávajú takmer povinnosťou pre developerov i investorov.
Zdroj: 108 AGENCY, BNP Paribas Real Estate
