Základnou zmluvnou povinnosťou nájomcu je uhrádzať prenajímateľovi nájomné a prevádzkové náklady v dohodnutej výške a lehotách splatnosti. Samozrejme, v prípade, že nájomca nebude z akéhokoľvek dôvodu schopný nájomné platiť, je nevyhnutné, aby prenajímateľ mal k dispozícii nástroje, ktoré mu umožnia sa s takouto situáciou vysporiadať.
Pokiaľ ide o možnosti zákonné, ktoré sú aplikovateľné aj bez zmluvnej úpravy, sem zaraďujeme najmä nárok prenajímateľa na úroky z omeškania zo sumy splatného nájomného a oprávnenie prenajímateľa vypovedať nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu určitú v prípade, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.
Prenajímateľ však v mnohých prípadoch má záujem na pokračovaní nájmu a na využití alternatívnych garancií úhrady dlžného nájomného a ďalších finančných nárokov prenajímateľa voči nájomcovi z nájomnej zmluvy. K najčastejšie využívaným nástrojom patria: finančný depozit uhradený nájomcom na účet prenajímateľa pri uzatvorení nájomnej zmluvy, banková garancia a ručiteľské vyhlásenie. Účelom týchto nástrojov je zabezpečenie úhrady dlžného nájomného a prevádzkových nákladov (platieb za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom), avšak je vhodné toto zabezpečenie rozšíriť aj na akékoľvek splatné finančné nároky prenajímateľa voči nájomcovi z nájomnej zmluvy, ako napríklad úroky z omeškania, zmluvné pokuty alebo náhradu škody. Nájomná zmluva môže obsahovať buď iba jeden z týchto prostriedkov zabezpečenia alebo ich ľubovoľnú kombináciu.
Je štandardom, že nájomná zmluva zakotví povinnosť nájomcu uhradiť na účet prenajímateľa depozit (kauciu) v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy, a to väčšinou vo výške 3-mesačného nájomného (vrátane DPH). V prípadoch, ak prenajímateľ znáša vysoké vstupné investície v súvislosti s prípravou predmetu nájmu pre nájomcu a jeho ekonomický záujem na návratnosti predmetnej investície je o to silnejší, depozit sa môže napríklad odvíjať od výšky takejto investície a byť vyšší ako trojnásobok mesačného nájomného. V prípade, ak prenajímateľ bude z depozitu čerpať, je dôležité, aby nájomná zmluva obsahovala povinnosť nájomcu v stanovenej lehote depozit doplniť na pôvodnú výšku.
Najmä v prípadoch značných vstupných investícií prenajímateľa alebo nadštandardne vysokej sumy nájomného (najmä v dôsledku veľkosti prenajatých priestorov) sa ako užitočný nástroj zabezpečenia platieb nájomcu z nájomnej zmluvy osvedčila banková záruka. Nájomca je tak povinný zabezpečiť a predložiť v stanovenej lehote (napríklad do desiatich dní od uzatvorenia nájomnej zmluvy) prenajímateľovi neodvolateľnú a nepodmienenú bankovú záruku vystavenú akceptovateľnou bankou v dohodnutej výške a platnú na dohodnutú dobu, pričom prenajímateľ bude oprávnený uspokojiť čerpaním z bankovej záruky spôsobom tam dohodnutým svoje peňažné pohľadávky voči nájomcovi z nájomnej zmluvy, ak nájomca nebude svoje povinnosti plniť riadne a včas . Odporúčame, aby banková záruka bola platná na dobu nájomnej zmluvy plus ďalších napríklad 30 – 60 dní po skončení nájomnej zmluvy, aby mal prenajímateľ dostatok času na kalkuláciu prípadných neuhradených finančných nárokov voči nájomcovi.
Ručiteľským vyhlásením sa tretia osoba stojaca primárne mimo nájomného vzťahu (ručiteľ) písomným vyhlásením zaviaže prenajímateľovi, že v prípade, ak si nájomca nesplní svoje finančné záväzky voči prenajímateľovi z nájomnej zmluvy, tak ho vo vzťahu k týmto finančným záväzkom na základe výzvy uspokojí. Ručiteľ však môže voči prenajímateľovi uplatniť všetky námietky, na ktorých uplatnenie je oprávnený nájomca, a použiť na započítanie pohľadávky nájomcu voči prenajímateľovi, ak na započítanie by bol oprávnený nájomca, keby prenajímateľ vymáhal svoju pohľadávku voči nemu. Ručiteľ môže použiť na započítanie aj iné svoje pohľadávky voči prenajímateľovi. Ručiteľom je zvyčajne materská spoločnosť nájomcu, prípadne spoločnosť majetkovo a personálne inak prepojená s nájomcom. Tento inštitút sa využíva najmä v situáciách, keď je nájomcom tzv. projektová spoločnosť založená na špecifický účel súvisiaci s účelom nájmu, pričom reálnymi rozhodovacími právomocami a majetkom disponuje práve ručiteľ.
Považujeme za dôležité zdôrazniť v texte ručiteľského vyhlásenia (ktorého návrh má štandardne pripraviť prenajímateľ), že povinnosti ručiteľa nezaniknú a zostanú zachované aj v prípade konkurzu, reštrukturalizácie, likvidácie, zmene právnej formy, kontroly, a pod. vo vzťahu k nájomcovi. Povinnosti ručiteľa musia taktiež zostať zachované aj v prípade zmien nájomnej zmluvy.
Foto: dreamstime.com
