Celý svet bol v druhom štvrťroku 2020 poznačený výpadkom ekonomiky, ktorý priniesol vírus COVID-19. Opatrenia zabraňujúce šíreniu vírusu spôsobili zastavenie výroby a spotreby, strach a neistota znížili objem investícií v hospodárstve. Svetová a aj slovenská ekonomika sa pomaly zotavuje, no stále existuje hrozba ďalšej vlny nakazených. Realitný trh v Bratislave pocítil dopady vírusu najmä v apríli, keď sa dopyt po nehnuteľnostiach výrazne spomalil. V príbehu mája a júna sa však do veľkej miery obnovil a vzhľadom na pretrvávajúcu nízku ponuku nedošlo k žiadnym výpredajom a ceny novostavieb ostali nezmenené.
Ponuku voľných novostavieb v Bratislave ku koncu druhého štvrťroka tvorilo, podľa analýzy tímu Bencont Investments 2430 bytov, čo je najvyššie číslo od začiatku roka 2019. Navýšenie ponuky malo dve príčiny: nižší dopyt po bytoch v priebehu apríla a mája a veľký počet nových projektov.
Ilustračné foto: Pixabay.com
Nižší dopyt po bytoch znamená, že sa v Bratislave v priebehu druhého štvrťroka predalo v novostavbách len 451 bytov. V prvom štvrťroku 2020 bol predaj na úrovni 607 bytov, zatiaľ čo v druhom štvrťroku 2019 sa predalo 824 bytov. Znížený predaj bytov bol primárne dôsledkom reštriktívnych opatrení kedy bol, najmä v apríli, obmedzený pohyb ľudí.
„Ekonomický život sa na mesiac a pol takpovediac zastavil a väčšina obyvateľstva čakala, ako sa všeobecná situácia vyvinie. Kúpa bytu je pre mnoho ľudí najväčšou investíciou v ich živote, preto je pochopiteľné, že sa k nej v časoch najväčšej ekonomickej neistoty posledných rokov správajú opatrne,“ hovorí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
Čo sa týka novej ponuky, v priebehu druhého štvrťroka pribudlo, resp. rozšírilo svoju ponuku až 14 projektov, ktoré na trh priniesli takmer 1000 bytov. „Až 50 % z týchto novopridaných bytov predstavovali projekty v okrajových lokalitách ako Jarovce, Záhorská Bystrica, Vrakuňa a vzdialená časť Lamača. Z vyššieho segmentu bývania bol najvýznamnejším prírastkom projekt ZWIRN, ktorý na trh priniesol zhruba 170 voľných bytov v rámci prvej etapy,“ pokračuje Bruchánik.
Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov sa tak dostala na 3528 €/m² s DPH, čo medziročne predstavuje nárast o 17 %, zatiaľ čo nárast oproti prvému štvrťroku 2020 je 1,47 %. Ceny novostavieb sa teda v priebehu posledných 3 mesiacov nemenili a malý výkyv smerom nahor spôsobil nový prírastok bytov, ktorý bol tvorený lacnejšími projektami s cenou okolo 2700-2800 €/m2 s DPH na jednej strane a drahšími projektami v prémiových lokalitách s cenou presahujúcou 5000 €/m2 s DPH na strane druhej. Priemerná rozloha voľných bytov sa držala na úrovni 67 m2, zatiaľ čo priemerná absolútna cena dosiahla nový rekord na úrovni 232 tisíc € s DPH.
Čo sa týka priemernej ceny predaných novostavieb, tá sa v priebehu druhého štvrťroka zvýšila na 3297 €/m2 s DPH. Medziročne tak trh akceptoval byty o 15,2 % drahšie, zatiaľ čo nárast oproti prvému štvrťroku predstavoval 7,4 %.
Medzi najpredávanejšie projekty patrili posledné etapy projektov Slnečnice zóna Mesto, Nuppu, Galvaniho dvory a Nový Ružinov, ktoré spolu zodpovedali za 30 % celkového predaja novostavieb v Bratislave.
Priemerná jednotková cena predaných bytov v rámci týchto štyroch projektov dosiahla úroveň 3100 €/m2 s DPH. Priemerná rozloha predaných bytov sa pohybovala na úrovni voľných bytov t. j. 67 m2 zatiaľ čo priemerná absolútna cena dosiahla 213 tisíc € s DPH.
Dopad „koronakrízy“ na slovenskú ekonomiku zatiaľ ešte stále ostáva otáznikom. Nezamestnanosť zatiaľ stúpla len mierne z marcových 5,19 % na 7,4 % v júni. Prepúšťanie sa týkalo najmä odvetví s nižšou pridanou hodnotou ako cestovný ruch a reštauračne služby. Väčšina priemyselných prevádzok po aprílových odstávkach obnovila svoju výrobu.
„To všetko však neznamená, že sme sa ocitli na dne tejto recesie. Vzpruženie slovenskej ekonomiky bude závisieť najmä od našich zahraničných obchodných partnerov,“ pripomína Bruchánik. „Ekonomická situácia v krajinách Európskej únie zatiaľ ostáva relatívne stabilná no problém sa črtá najmä v USA, kde bol flexibilný pracovný trh zasiahnutý vlnou prepúšťania,“ pokračuje.
„V Európe k tak masívnemu prepúšťaniu nedošlo, no otázka, či je naša ekonomika zdravšia ako ekonomika Spojených štátov ostáva nezodpovedaná, keďže rastu nezamestnanosti v Európe bránia fiškálne stimuly zo strany štátov a neflexibilné pracovné trhy s dlhými výpovednými lehotami,“ hovorí analytik Bruchánik.
Realitný trh v Bratislave prvotnou vlnou hospodárskych ťažkostí zasiahnutý nebol. Dopyt po bytoch sa v priebehu apríla a prvej polovici mája síce výrazne spomalil, no následne sa opäť naštartoval takmer až na predkrízovú úroveň. Základnou charakteristikou bratislavského trhu ostáva nedostatok bytov v ponuke, čo je hlavným faktorom zabraňujúcim prepadu cien.
„V priebehu druhého štvrťroka sme síce zaznamenali nadpriemerný prírastok nových bytov, no takéto čísla by sa museli opakovať niekoľko štvrťrokov po sebe, aby na trhu vyvolali konkurenčný boj medzi predávajúcimi, ktorý by mohol zraziť ceny bytov nadol,“ pripomína Bruchánik. „Okrem toho je dôležité poznamenať, že až 50 % z tejto novej ponuky bytov sa predávalo v okrajových častiach Bratislavy, čo nerieši dopyt po bývaní v širšom centre mesta,“ dopĺňa.
V najbližších mesiacoch nemožno očakávať výrazné zmeny na trhu s novostavbami v Bratislave. Kúpna sila aj napriek zhoršenému ekonomickému sentimentu ostáva silná a poskytovanie hypoték zo strany bánk sa po krátkej odstávke opäť obnovilo. Aj napriek neistote vyvolanej koronavírusom trh naďalej akceptoval zvyšovanie cien bytov, čo sa prejavilo na historicky najvyššej cene predaných bytov v Bratislave.
„Nízka ponuka bude pretrvávať aj naďalej a preto predávajúci nebudú mať dôvod znižovať ceny bytov pod aktuálnu cenovú úroveň. K poklesu cien by malo dôjsť len za predpokladu výrazného zvýšenia ponuky bytov na trhu a poklesu kúpnej sily obyvateľstva spôsobenej vysokou mierou prepúšťania v odvetviach s vyššou pridanou hodnotou,“ hovorí hlavný analytik Bencont Group.
V Bratislave sa v blízkej dobe ani jedno nejaví ako pravdepodobné, keďže novú ponuku obmedzuje extrémne nízky počet vydaných stavebných povolení a miera nezamestnanosti v Bratislave sa drží pod úrovňou 5 %. „Na trhu s novostavbami preto v najbližších mesiacoch pokles cien nečakáme,“ analyzuje Bruchánik.
„Z dlhodobého hľadiska kvôli zdĺhavým a náročným povoľovacím procesom a nedostatku stavebných povolení, očakávame prehĺbenie problému nedostatku bytov v Bratislave, čo bude vyháňať obyvateľov do okrajových lokalít mesta a satelitov. Z tohto dôvodu tu v horizonte 2-3 rokov skôr vidíme priestor na ďalší rast cien, ktorý sa môže pohybovať na úrovni okolo 5 % ročne,“ uzatvára Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
Graf 1: Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave
Zdroj: BENCONT Investments
