Aké výnosy by obdržal bohatý investor, ak by bol investoval 250 miliónov eur do komerčných realitných aktív v strednej a východnej Európe v roku 2009? Správa konzultačnej spoločnosti Colliers International, pojednáva o diverzifikovaných a nediverzifikovaných stratégiách voči realitným portfóliám. Výsledky tohto prieskumu boli predstavené počas veľtrhu investičných príležitostí Exporeal 2014 v Mníchove.
Na Exporeal 2014 sa v rámci východoeurópskeho trhu hovorilo aj o investičných príležitostiach na Slovensku. Podľa slov Ermanna Boerisa, riaditeľa spoločnosti Colliers International Slovakia je nálada zahraničných investorov pozitívna: „o investovanie na Slovensku je stabilný záujem. Je však obmedzený počet produktov, ktoré majú ambíciu zaujať širší okruh investorov. Dopyt zo strany investorov je predovšetkým po regionálnych maloobchodných projektoch a logistike.“
Správa s názvom „If I was a Rich Man…” (Ak by som bol/a bohatým človekom...) sa konkrétne zameriava na šesť jadrových kapitálových trhov Poľska, Maďarska, Rumunska, Bulharska, Českej republiky a Slovenska. Porovnáva výnosy podľa krajín s inými európskymi krajinami použitím výsledných 5-ročných výnosov uvádzaných spoločnosťou IPD.
Pri príprave tejto správy sa sledovali najvyššie výnosy z nájomného a najvyššie požadované nájomné, trendy investičných transakcií, rotácie aktív a celkové výnosy v sektoroch nehnuteľností v krajinách regiónu strednej a východnej Európy za posledných päť rokov. Výsledkom spracovania týchto dát je celý rad výsledkov pre identifikáciu stratégií alokácie aktív na dosiahnutie najlepšieho podielu rizika a vyplatenej odmeny.
Damian Harrington, regionálny riaditeľ výskumu pre spoločnosť Colliers International vo východnej Európe, povedal: „väčšinu obratu investícií v regióne strednej a východnej Európy za posledných päť rokov tvoria akvizície kancelárskych a maloobchodných aktív, pričom sa od začiatku roka 2013 začínajú do podielu maloobchodu zahryzávať akvizície v oblasti priemyselných a logistických nehnuteľností.“
Od roku 2009 je priemerný ročný objem transakcií v strednej a východnej Európe približne 3,5 mld. eur. Z hľadiska trhovej rotácie/likvidity dosahujú maloobchodné aktíva najdlhšiu dobu držby. S veľkými maloobchodnými nákupnými centrami, ktoré často vystupujú ako defenzívne aktíva, sa len zriedka obchoduje hneď po ich získaní.
Veľké investičné a suverénne fondy majú po kríze tendenciu operovať s dlhodobou stratégiou kúpy a držby vo všetkých realitných sektoroch, či už prostredníctvom akumulácie príjmu alebo znižovania neobsadenosti.
Úrovne kancelárskych, maloobchodných a priemyselných aktív výrazne vzrástli od roku 2007. Zvýšili sa o približne 42 percent. To naznačuje, že dokonca aj keď kupujúci získavajú aktíva na dlhé obdobie držby, stále existuje významná časť nehnuteľností, ktorá umožňuje aktívnu účasť iných investorov.
„Ak by ste na základe našich pozorovaní plne diverzifikovali a alokovali vašich 250 miliónov eur vyvážene po celej strednej a východnej Európe, dosiahli by ste výnos 8,75 percent – takmer dvojnásobok priemerného výnosu z dlhopisov v strednej a východnej Európe, ktorý bol 4,67 percent. Ak by ste zvolili nediverzifikovanú stratégiu, potom by najlepší výnos poskytol maloobchod s celkovými regionálnymi výnosmi až do 9,30 percent. Ak by však vaša stratégia bola zameraná len na určitú krajinu, výsledky by boli trochu menej konzistentné a boli závislé od toho, či by ste sledovali hrubé výnosy alebo výnosy upravené o riziko,“ dodal Damian Harrington.
Investovanie v strednej a východnej Európe je často vnímané ako rizikovejšie než v iných európskych krajinách. Z hľadiska prevádzky však nie je veľký rozdiel medzi výkonnosťou strednej a východnej Európy a výkonnosťou niektorých jej európskych náprotivkov.
V správe sa uvádza, že diverzifikované portfólio v strednej a východnej Európe, ktoré by investor nadobudol pred piatimi rokmi, by vyprodukovalo vyššie výnosy než tie, ktoré sú uvádzané v porovnaniach spoločnosti IPD pre Nemecko, Španielsko a Holandsko.
Kľúčovými pre celkové výnosy boli výkony kapitálových hodnôt, u ktorých stredná a východná Európa prekonala svoje náprotivky, vrátane fixného príjmu vo forme 10-ročných suverénnych dlhopisov.
Sledovaním kapitálových hodnôt počas posledných piatich rokov na vyváženom základe vo vzťahu k eurobondom, vládnym dlhopisom krajín strednej a východnej Európy, sa zistilo, že obrat investičných objemov sa zvýšil v prípade konkrétneho súboru šiestich trhov (Poľska, Maďarska, Rumunska, Bulharska, Českej republiky a Slovenska), a to napriek zastaveniu nárastu transakcií v roku 2012 počas pretrvávajúcej neistoty ohľadom eurozóny.
Posúvanie ekonomického rastu bude naďalej kritickou črtou trhov strednej a východnej Európy pri napomáhaní zvyšovania dopytu a výkonnosti prenájmov.
Predpovede HDP pre región strednej a východnej Európy nateraz vyzerajú byť oveľa pozitívnejšie než pre Európu ako celok, čo naznačuje, že región strednej a východnej Európy bude krátkodobo až strednodobo udržiavať svoju rastovú výhodu oproti krajinám EU17 (krajinám EÚ pred jej rozšírením v roku 2004).
Analýza správy predpokladá komerčný realitný investičný fond nevyužívajúci pákový efekt [uzavretého typu] v hodnote 250 miliónov eur a s dobou držby päť rokov, od 31. decembra 2009 do 31. decembra 2014.
Zdroj: Colliers International
