Môj dom, môj hrad. Kedy mať vlastný „hrad“ a kedy si kancelárie radšej prenajať? Ak ide spoločnosti o prestíž, punc dôveryhodnosti a dlhodobú investíciu so zdravým finančným krytím, do úvahy prichádza kúpa budovy. Pre firmy s vysokou mierou flexibility počtu zamestnancov je vhodnejšie platiť nájomné.
Nájomca musí platiť nájomné, ale nie je viazaný v podstate žiadnou starostlivosťou o budovu. Zmeny v prenajatom priestore musí konzultovať s majiteľom, avšak menší nájomcovia môžu len ťažko presadiť zásahy do iného priestoru ako ten, ktorý majú prenajatý. „Nájom oproti vlastníctvu budovy umožňuje flexibilnejšie reagovať na podmienky trhu a potreby prispôsobovania potrieb firmy (predĺženie, rozširovanie, redukovanie a pod.), avšak v prípade dlhodobo stabilnej situácie s výhľadom bez zmien v počte zamestnancov a bez potreby flexibility, možno zvažovať aj kúpu nehnuteľnosti. Ďalšou výhodou prenájmu je voľnosť kapitálu, ktorý umožňuje financie investovať do vlastného biznisu. Medzi nevýhody prenájmu patrí aj riziko zvyšovania cien nájmu, nemožnosť profitovať z vlastníctva budovy, ale aj strata financií na nájomné,“ hovorí Michaela Horeličanová, riaditeľka divízie prenájmu administratívnych priestorov Colliers International. Cenu nájmu možno renegociovať aj na nižšie sumy, prípadne zmeniť sídlo za nové. Prehľad o dostupných priestoroch na mieru poskytuje napríklad Vyhľadávací agent portálu Kancelarie.sk.
ilustračné foto: Dreamstime.com
Majiteľ budovy môže skutočne nájomné zvýšiť (ale i znížiť). Nájom je výhodný vtedy ak jeho výška nepresiahne kúpnu cenu budovy a k nej prirátané ceny sťahovania, vybavenia a prevádzkové (fixné) náklady vyčíslené na dané obdobie. Prehľad o výške nájomného nájdete na portáli Kancelarie.sk. Rozdiel je, či ju nový majiteľ kupuje z vlastných peňazí, alebo či je spolufinancovaná. V tomto prípade sa do nákladov premietajú i úroky z úveru.
(ilustračné foto hore: Dreamstime.com)
Majiteľovi administratívnej budovy vzniká starostlivosť o bezproblémový chod a fungovanie celej budovy, zabezpečenie protipožiarnej ochrany, komplexného poistenia, bezpečnostnej služby, na vlastné náklady zariaďuje kompletný fit-out priestorov. Pri sťahovaní do vlastného musí nájomca počítať aj s tým, že si kupuje „budúce“ kapacity, teda aj miesta pre pracovníkov, ktorí pre firmu budú ešte len pracovať (a zároveň aj miesta, ktoré môžu zamestnanci opustiť pri zoštíhľovaní firmy). Pri prenájme hrozí riziko neobsadenosti budovy. Pri obsadenosti priestorov, ktorá je napríklad v Bratislave od roku 2012, sa bude nájomca pri náhlom vzniku voľných kapacít hľadať veľmi ťažko. Suma sumárum: zlá investícia do budovy a v nevhodnom čase môže firmu doslova položiť.
Vlastník musí mať buď vlastný alebo prenajatý tím facility manažérov a pracovníkov údržby, teda činnosti mimo core business firmy. „Pri vlastnej budove, ktorá má iba jedného nájomcu (a to majiteľa), prípadne iné menšie pridružené firmy, často majiteľ budovy poverí property managementom človeka, ktorý sa tomuto venuje ako doplnkovej činnosti popri hlavnému pracovnému pomeru. Takýto človek zvyčajne nemá prehľad o dodávateľoch služieb až v takej miere ako skúsený property manager,“ upozorňuje Pavel Bartošík, partner, The Advisors.
Budova je majetkom spoločnosti, môže ňou disponovať, môže do nej investovať (a často musí), ale môže nehnuteľnosť použiť aj ako zábezpeku na získanie financovania. Budova si vyžaduje isté prevádzkové náklady, dane z nehnuteľností a poistenie – ide však o fixné položky, s ktorými firma dlhodobo počíta. Majiteľ môže budovu aj predať, ale súčasná trhová hodnota nehnuteľnosti, nemusí zodpovedať nadobúdacej cene a sume investícií. Bežnou praxou je, že jedna firma sa presťahuje z viacerých starších budov do jednej novej a staré budovy sú upravené a rozpredané. Výnosy sú potom použité na prefinancovanie novej budovy.
„Vlastníctvo administratívnej budovy dodáva firme určitú prestíž, dôveryhodnosť a nezávislosť. Pohľad obchodných partnerov, ale aj bánk, ktoré väčšina firiem bytostne potrebuje pre svoju činnosť je úplne iný, ak vo svojej súvahe máte zapísanú vlastnú administratívnu budovu, ako keď ste len „prázdna“ firma, ktorej činnosť by mohla byť ukončená tak povediac zo dňa na deň. Najmä ak za spoločnosťou nestojí silná nadnárodná značka. Okrem účtovného hľadiska (či už by sa jednalo o možnosť realizácie odpisov, či rast účtovnej hodnoty firmy za predpokladu dobrej investície do nehnuteľnosti), môže z ekonomického hľadiska vlastníctvo administratívnej budovy firme pomôcť aj pri diverzifikácií príjmov, najmä v čase výpadku príjmov z hlavnej činnosti. A to pomocou príjmov, ktoré by nehnuteľnosť generovala z prenájmu nevyužitých priestorov, uvoľnených napríklad z dôvodu krízového zníženia počtu pracovníkov. Vlastníctvo administratívnej budovy je tak výhodné najmä pre spoločnosti, ktoré si nepotrpia na prestížnu adresu, sú ekonomicky stabilné natoľko, že si vedia zobrať úver za výhodných podmienok, prípadne sa im naskytne príležitosť výhodne investovať zarobené finančné prostriedky. A samozrejme sú presvedčené, že v strednodobom horizonte nebudú dramatický rásť. Všetko za predpokladu, že by sa nejednalo o viac menej špekulatívnu investíciu,“ myslí si Oliver Galata z oddelenia kancelárskych nehnuteľností CBRE a dodáva: „Ďalšou výhodou vyplývajúcou z vlastníctva administratívnej budovy aj fakt, že pri aktuálnej situácií s úrokmi na medzibankovom trhu môže byť výška mesačnej úverovej splátky na rovnakej, možno dokonca na nižšej úrovni ako je mesačné nájomné. Pokiaľ si úrokovú sadzbu majiteľ budovy zafixuje, vie si ľahšie naplánovať výdavky na niekoľko rokov dopredu, nehrozí nám tak nemilé prekvapenie z medziročného prudkého nárastu ceny nájmu. A samozrejme nehrozí, že bude firma „vysťahovaná“ z prenajatých priestorov.
Vhodnou alternatívou klasickej kancelárskej budovy je kúpa bytu. „Ide najmä o prípady akými sú advokátske kancelárie, kde dlhodobo partneri firmy, vedia, že chcú a môžu operovať v tíme 10 – 12 advokátov. Advokátska kancelária byt využíva ako sídlo firmy, kde platí partnerom nájomné. Nájomné je stanovené tak aby pokrylo výšku úveru. Po tom ako sa partneri rozhodnú ukončiť advokátsku prax, byty sú buď ponúknuté na predaj na sekundárnom trhu alebo prenajímané ďalej,“ uvádza P. Bartošík a dodáva: „Pri kúpe budovy musí spoločnosť preukázať vlastné zdroje, minimálne na úrovni 30 % z celkovej ceny. Firmy, ktoré nie sú v dostatočnej finančnej kondícii, môžu namiesto ušetrenia peňazí, prerobiť.“
Podobné články
