Informácia o realitnej bubline na Slovensku zo strany NBS nie je pre odborníkov prekvapením. Ceny nehnuteľností na Slovensku sa výrazne nafukujú už posledné dva roky, keď sa zdražovanie postupne približovalo hranici dvadsať percent ročne. V poslednom štvrťroku 2021 túto hranicu nehnuteľnosti prekročili výrazným nárastom cien o 22 percent, aký sme nevideli na Slovensku od roku 2008, ktorý predchádzal vypuknutiu finančnej krízy. Znamená to, že stojíme pred prasknutím bubliny a prudkým poklesom cien?
Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik si nemyslí, že v blízkej dobe je reálny scenár s prudkým poklesom cien, viacero príkladov zo zahraničia však ukazuje, že Slovensko sa môže dostať do fázy dlhodobého poklesu cien.
„Niet žiadnych pochýb o tom, že na Slovensku existuje najmä v segmente bytov cenová bublina. Je však otázne, kedy a do akej miery očakávať jej prasknutie. Proti výraznému a rýchlemu cenovému prepadu totiž stále hovorí vysoký dopyt, nedostatok nových bytov na predaj a takisto stále lacné hypotéky,“ konštatuje Marián Búlik.
Aké argumenty hovoria proti rýchlemu a prudkému poklesu cien nehnuteľností v blízkej budúcnosti:
• Zvyšovanie úrokových sadzieb hypoték obmedzilo ich dostupnosť len minimálne: Aj napriek zvyšovaniu úrokových sadzieb, ktoré vidíme od úvodu roka, hypotéky nezdraželi zďaleka natoľko, aby sa stali reálne menej dostupné. Práve naopak, vo februári sme boli svedkami historického rekordu v objeme nových hypoték, ktorý prekročil hranicu 2 miliárd eur. Nárast úrokov postihuje len úzku skupinu klientov s hraničným príjmom a takisto mnohodetné rodiny vo veľkých mestách, na drvivú väčšinu záujemcov však zatiaľ nemal žiadny vplyv. „Dostupnosť postupne klesá, ale ešte sme na míle vzdialení stavu, že by bývanie bolo nedostupné pre výraznú časť obyvateľov,“ myslí si Marián Búlik.
• Vysoká inflácia povzbudzuje kúpu investičného bývania: V situácii vysokej inflácie, keď Slováci ako konzervatívni investori hľadajú v kúpe nehnuteľnosti istotu nielen zachovania hodnoty úspor, ale aj ich zhodnotenia, nemožno očakávať cenovú korekciu. Kým je na trhu vysoký dopyt, dôvod na pokles cien neexistuje (s týmto konštatovaním súhlasia aj realitné kancelárie).
• Slovenská ekonomika kvôli vojne na Ukrajine spomalí, ale recesia nie je pravdepodobná: V decembri NBS odhadovala rast HDP v roku 2022 na 5,8 %, v marci banky korigovala predikciu na 2 až 3 percentá. Aj keď NBS úplne nevylúčila ani úplné zastavenie ekonomického rastu, nie je to v blízkom čase pravdepodobný scenár.
• Nezamestnanosť je rekordne nízka: Miera nezamestnanosti na Slovensku je na historických minimách (6,2 % v januári 2022), neobsadené sú desiatky tisíc pracovných pozícií. Aby sa reálne náhle prepadol dopyt po nehnuteľnostiach, musel by počet ľudí bez práce výrazne stúpnuť, a to v krátkom čase. To je nepravdepodobné.
• Slováci majú rekordné úspory: Aj keď zaostávame za vyspelou Európou, Slováci majú historicky najvyššie úspory. Len na bankových účtoch im leží vyše 42 miliárd eur. Aj keď z nich aktuálne „ujedá“ vysoká inflácia, finančná situácia domácností je v porovnaní s minulosťou veľmi dobrá. Opäť o dôvod viac, prečo dopyt po nehnuteľnostiach v krátkom čase dramaticky nespadne.
Ilustračné foto: Alexas_Fotos / Pixabay.com
Kľúčový pre ďalší vývoj cien bývania bude stav dopytu, cena peňazí a stav ekonomiky.
„Kým dopyt neoslabne a hypotéky budú stále dostupné a zároveň ľudia budú mať prácu, na zdražovaní bývania sa nemá v dohľadnej dobe čo meniť. Akonáhle sa jeden z týchto faktorov zmení, budeme možno vidieť spomaľovanie rastu cien či prípadne ich stagnáciu. Na prasknutie bubliny však treba povestnú čiernu labuť, napríklad v podobe ekonomickej recesie a výrazne rastúcej nezamestnanosti. A tú zatiaľ na obzore nevidieť,“ argumentuje Marián Búlik.
Podobný efekt – teda obmedzenie dopytu, a tým impulz na pokles cien – by prinieslo aj zásadné sprísnenie kritérií na poskytovanie úverov na bývanie o strany NBS. „Národná banka síce kritériá v minulosti viackrát sprísňovala, avšak nikdy sme nevideli skutočne zásadné obmedzenia. Preto je takýto krok skôr nepravdepodobný. Ak sa nič podobného nestane, prudké prasknutie bubliny nie je reálne.“
Finančná kríza 2008 bol systémový problém, ktorý výrazne postihol všetky ekonomiky sveta. Pokles ekonomík spôsobili roky poskytovania rizikových hypoték, ktoré sa na medzibankovom trhu obchodovali ako hodnotné investičné aktíva. Akonáhle sa tieto aktíva ukázali ako bezcenné, bankám zrazu chýbali stovky miliárd v ich súvahách a krachovali, resp. štáty sa veľkých hráčov rozhodli zachraňovať. To spôsobilo globálne obrovskú neistotu a ekonomiky štátov sa prepadli do poklesu, čo viedlo aj k výpredajom nehnuteľností pri veľmi nízkom dopyte. „Napriek tomu, že finančnú krízu spôsobilo zlyhanie časti globálneho bankového sektora, dopad na Slovensku bol relatívne mierny. Ceny bývania do úvodu roka 2010 klesli o približne 15 percent. Zredukovanie nafúknutých cien na Slovensku v dlhšom horizonte je najmä pri starších a nekvalitných nehnuteľnostiach úplne reálne. Nepôjde však o prudký prepad, ale postupný pokles v strednom a dlhšom horizonte,“ predpokladá Marián Búlik z OVB.
Situácia by sa zmenila jedine vtedy, ak by prišla „čierna labuť“ a zásadne by „nabúrala“ jeden z troch pilierov (vysoký dopyt, nízka cena peňazí, nízka nezamestnanosť). Ak by sa skokovo znížil dopyt, prípadne výrazne znížila dostupnosť hypoték či dramaticky by narástla nezamestnanosť (a tým aj neistota), je reálny aj pád cien o 15 percent v krátkom čase.
Scenár 1: Japonsko (prepad cien a následná dlhodobá stagnácia)
V Japonsku spľasnutie cenovej bubliny v roku 1992 odštartovalo viacročný pokles cien nehnuteľností (spojený s problémami celej ekonomiky), po ktorom nasledovala stagnácia. Aj keď je japonská ekonomika špecifická, situácia v 90. rokoch v Japonsku a v dnešnej Európe má spoločné výrazne uvoľnenú menovú politiku a nadmerné množstvo peňazí v obehu, ktorá so sebou prinášajú mnohé špekulatívne nákupy. To sa týka aj Slovenska. „Ak k týmto rizikovým faktorom pripočítame nepriaznivú demografiu, ktorá v ďalších desaťročiach nevyhnutne prinesie pokles dopytu, existuje isté riziko, že Slovensko sa môže vydať podobnou cestou dlhodobého poklesu cien, a s tým súvisiacich problémov v ekonomike,“ argumentuje Marián Búlik. V Japonsku síce realitná bublina šokovo nepraskla, ale nasledoval dlhodobý pokles cien a stagnácia celej ekonomiky.
Scenár 2: Nemecko (dlhodobá stagnácia a slabnúca perspektíva)
V Nemecku ceny nehnuteľností v rokoch 2003 až 2008 stagnovali, situácia sa zmenila až po roku 2008, kedy začali opäť rásť. Aj napriek vysokej dostupnosti úverov sa už v Nemecku prejavujú dopady starnutia obyvateľstva, aké čaká o niekoľko desaťročí aj Slovensko. Oproti mestám a regiónom, v ktorých sú silné stredné školy a univerzity a dostatok pracovných príležitostí, existujú časti Nemecka, v ktorých sa už do roku 2030 očakáva pokles cien bývania. Typickým sú hraničné regióny bývalého východného Nemecka, v ktorom sa kombinuje celkový úbytok obyvateľstva kombinovaný so starnutím. Avšak aj v západnom Nemecku existujú vidiecke oblasti, ktoré sa vyľudňujú, s čím automaticky prichádza stagnácia až pokles cien bývania.
Švajčiarsko zažívalo v 80. rokoch ekonomický boom, ktorý sa okrem iného prejavil aj v prudkom raste cien bývania (medzi rokmi 1980 a 1990 sa ceny domov aj bytov zdvojnásobili). Túto fázu sprevádzali nízke úroky a minimálne požiadavky na žiadateľov o úver. Vedľajším efektom bola vysoká inflácia, ktorú sa centrálna banka rozhodla v roku 1990 skrotiť rýchlym utesnením menovej politiky a znížením objemu peňazí v obehu. Tým priškrtila ekonomiku a spôsobila masívne nesplácanie úverov (banky museli v 90. rokoch odpísať 40 miliárd frankov v zlyhaných úveroch). Švajčiarske ceny nehnuteľností spadli v rokoch 1990 až 1998 o tretinu, a to napriek tomu, že príjmy švajčiarskych domácností v tomto čase výrazne rástli.
Treba povedať, že zásadná strata hodnoty majetku v desiatkach percent v priebehu pár rokov je vysoko nepravdepodobná. Naopak, do budúcnosti je reálny mierny rast alebo stagnácia cien bývania v kombinácii s poklesom cien menej kvalitných nehnuteľností.
„V súčasnej situácii je otázne, či ísť do kúpy investičnej nehnuteľnosti. Ak berieme do úvahy riziko postupného spľasnutia aktuálnej cenovej bubliny v priebehu ďalších rokov a zároveň cenovú úroveň nájomného, ktoré ešte stále zaostáva za predpandemickou úrovňou o 15 %, je nákup investičnej nehnuteľnosti pri dnešných cenách rizikový a skôr od neho odrádzam,“ hovorí Marián Búlik z OVB. Osobitne významným faktorom bude v ďalších rokoch a desaťročiach demografická kríza, do ktorej sa Slovensku rúti. Tá výrazným spôsobom ovplyvní dopyt po bývaní, a tým skôr či neskôr naštartuje pokles cien.
Zdroj: OVB
