Náklady a úspory pri správe budov sú dôležitou témou, ktorej závažnosť si však často uvedomíme až pri samotnej prevádzke. Ako sme sa mnohokrát presvedčili v praxi, je to téma, ktorej by sme mali venovať pozornosť už od počiatku, teda od samotného projektovania stavby až po jej realizáciu.
Ako základný argument možno uviesť štatistický údaj, podľa ktorého sa investície do prevádzky v horizonte 12 -15 rokov vyrovnajú výške investície do realizácie stavby. Preto je potrebné myslieť od začiatku na náklady súvisiace s prevádzkou, keďže ich vieme ovplyvňovať. Aj z toho dôvodu by sme vás radi upozornili na niektoré naše postrehy z praxe, ktorým sa z pohľadu facility manažmentu treba venovať. Najčastejšie sa stretávame s nedostatkami v oblasti energií, použitých technológií, priestoru, dostupnosti, bezpečnosti, čistoty a vzhľadu.
EnergieVďaka moderným architektonickým trendom vyrástli v mestách esteticky zaujímavé, no nie vždy energeticky úsporné centrá. Z efektných sklenených priečelí budov sa stávajú energetickí strašiaci. Aj napriek možnostiam dnešnej doby, moderným materiálom prax ukazuje, že nie vždy sú pri výstavbe dodržané odporúčané postupy a navrhované materiály. Vplyvom tohto stavu sa často stretávame s nedostatkami akými sú nadmerný únik, resp. zisk tepla cez obvodový plášť, S prestupom tepla súvisí aj inštalácia nevhodnej meracej infraštruktúry, čo sa prenáša aj na zvolený spôsob prípravy teplej úžitkovej vody a regulácie spotreby vody. Podceňovaná je aj regulácia osvetlenia, dimenzovanie osvetľovacích telies, chýbajúca spätná väzba z jednotlivých okruhov osvetlenia či zbytočné zálohovanie objektu elektrickou energiou.
Rovnako ako v prípade energií, aj tu platí, že ak zanedbáme časť projektovania, prejaví sa to na neskorších nákladoch na úpravy alebo údržbu. Pri výbere technológií je dôležité prihliadať nielen na ich cenu, ale aj na ich energetickú náročnosť a dostupnosť servisných, resp. odborných prehliadok. Neraz sa stáva, že cena za servis dokáže výrazne predražiť správu objektu do nepríjemných rozmerov.
Najčastejšími nedostatkami pri projektovaní priestoru sú chýbajúce priestory na údržbu, skladovanie a iné servisné služby akými sú SBS, či upratovací servis. Často sa zabúda napríklad na priestor pre separovaný či nebezpečný odpad. Realitou je aj nedostatočný prístupový priestor pre smetiarske auta a s tým súvisiaci priestor na manipuláciu s kontajnermi.
Z pohľadu dostupnosti sa najčastejšie stretávame s komplikovaným prístupom napríklad k osvetleniu, revíznym otvorom, šachtám, rozvodom, vedeniu a podobne. Problémom je aj absencia priestoru pre servisné plošiny.
V oblasti bezpečnosti je dôležité dbať najmä na kvalitné vypracovanie bezpečnostného projektu, zohľadňujúc pritom požiadavky nájomcov, kľúčový režim, obchôdzkový režim, kódovanie priestorov, prevádzkové režimy či oprávnenosť vstupov ešte pred spustením prevádzky. V prípade zariadení, kde sa uvažuje o 24 hodinovej prevádzke (kasíno, bar, kino) je potrebné zvoliť vhodné umiestnenie tak, aby bol zabezpečený samostatný vstup z exteriéru.
Pri spomienke na uplynulú zimu sa nám vynára ďalší nedostatok, týkajúci sa zabezpečenia čistoty, a teda aj celkového vzhľadu objektu. Z tohto pohľadu vyplynula potreba vytvárať miesta pre odpratávanie snehu a skladovanie posypového materiálu. Vzhľad a čistotu vo veľkej miere ovplyvňuje aj vhodná výsadba drevín či okrasných kríkov tak, aby sa v zimných mesiacoch nepoškodili a v letnom období mohli slúžiť na svoj prioritný cieľ, teda skrášlenie a zútulnenie priestoru. Týmto, ale aj iným nedostatkom sa dá vždy predísť, pokiaľ si hneď na začiatku uvedomíme, že každá budova funguje ako živý organizmus, so svojimi potrebami. Tie nás môžu prekvapiť, ale dobrým plánovaním ich vieme predvídať. Pri veľkých objektoch vyžadujúcich si komplexný facility management, je dobré poradiť sa už pri projektovaní, resp. pred dokončením stavby. Odborná konzultácia dokáže developerovi neraz ušetriť náklady alebo odstrániť niektoré nedostatky, ktoré by sa v budúcnosti stali strašiakom.
Zdroj: Cofely, Foto: Dreamstime.com
