Konkurencia na trhu kancelárskych priestorov sa počas tohto roku ešte viac zostrila. Zatiaľ čo v januári sme prezentovali investorom, že v Bratislave je voľných 200 000 m2 administratívnych plôch, dnes na sklonku roka, vieme povedať, že neobsadenosť priestorov sa oproti začiatku roka zvýšila o ďalších približne 20 000 m2. Upozorňujem, že toto číslo nezahŕňa voľné priestory „C“ štandardu, tz. kancelárie najhoršej kvality. Tlak na nájomné podmienky a optimalizácia priestorov sú dve najskloňovanejšie vety medzi kancelárskymi hráčmi. Dnes, tak ako v roku 2009 je nájomca ten čo má eso v rukáve.
Za posledné dva roky boli na kancelárskom trhu iba dva kľúčové presuny, v ktorých sa nájomcovia „upísali“ developerom ešte pred dokončením výstavby. Obe spoločnosti, Orange a Telekom plánovali svoj presun do budov, ktoré im budú „ušité na mieru, a v oboch budovách budú jediní nájomcovia. Predprenájom je teda téma pre nájomcov s rozlohou viac tisíc metrov štvorcových. V spomenutých dvoch transakciách sa spolu jednalo o cca 33 000 m2.
Problém budov C štandarduBudovy štandardu C majú problém s vysokou neobsadenosťou. Často si ich majitelia myslia, že problém budovy je ich technická zaostalosť a rekonštrukcia im pomôže získať niekdajšie príjmy. Okrem teda malej flexibility priestoru, častým problémom štandardu C je lokalita. Niekdajšie družstvá, štátne podniky, ubytovne boli lokalizované na okraji mesta, mimo „centra“ diania. Tieto budovy boli v určitom momente veľmi dobre obsadené aj po roku 2000. Avšak, rapídny rast kancelárskych priestorov hlavne v období 2005 – 2008 im priškrtil možnosti získavania nájomcov. Dnes musí budova štandardu C, ktorá plánuje rekonštrukciu poskytnúť viac ako kedysi – pridaná hodnota rozhoduje o získaní nájomcu. Napríklad pri lokalitách pri okraji mesta to môže byť zmena projektu na kancelársko-skladové centrum. Veľa majiteľov budov štandardu C bude musieť zvažovať aj alternatívne využitia svojich budov v inom sektore ako je komerčný prenájom na kancelárske účely.
Vzhľadom na to, že expanzia zahraničných firiem na Slovensko je na útlme a lokálne start-ups zvyčajne sídlia v alternatívnych priestoroch, musia sa kancelárski investori pozerať na iné skupiny nájomcov. Jednou z nich môžu byť nájomcovia, ktorí redukujú svoje priestory. Tato skupina firiem začína byť veľmi výrazná na trhu a významne ovplyvňuje celkovú neobsadensť. Ak nové budovy budú významne mať navrch svojou pridanou hodnotou (lokalita, parkovanie, služby), môžu byť voľbou pre firmy, ktoré optimalizujú priestor ale aj pre časť nájomcov v starších budovách. Pravé táto posledná skupina sa pomaly ale isto vyčerpáva – silné spoločnosti, sídliace v budovách C štandardu, ktorý sa rozhodnú pre „upgrade“ svojho sídla.
Tlak na nájomné podmienky a optimalizácia priestorov je realita trhu kancelárskych priestorov. Dnes, viac ako inokedy budú musieť byť kancelárski developeri veľmi pozorní vo svojom plánovaní projektov – priestor na špekulatívne projekty je tesný, projekty musia doniesť viac pridanej hodnoty pre nájomcov. Na druhú stranu, veď aj diamanty vznikajú pod tlakom.
Ilustračná vizualizácia: Forum, HB Reavis
Podobné články
