Tretí štvrťrok 2020 sa na Slovensku, ale aj vo väčšine krajín EÚ, vyznačoval miernym zlepšením hospodárskej aktivity a poklesom nezamestnanosti. Po letnej dovolenkovej sezóne sa však v septembri a októbri prudko zdvihli čísla počtu nakazených a v súčasnosti Slovensko zažíva ďalšiu vlnu obmedzení, ktoré priniesli neistotu z budúceho vývoja hospodárstva. Zatiaľ čo „koronakríza“ zamávala trhom kancelárskych a obchodných nehnuteľností, tie rezidenčne naopak zaznamenali ďalší cenový nárast. To platilo aj v treťom štvrťroku, keď ceny rezidenčných novostavieb v Bratislave dosiahli nárast 14,4 %.
Ku koncu tretieho štvrťroku 2020 analytici BENCONT INVESTMENTS na trhu novostavieb v Bratislave evidovali 96 projektov resp. etáp väčších projektov, ktoré spolu ponúkali takmer 2700 bytov. V priebehu štvrťroku rozšírilo ponuku 16 nových projektov resp. etáp nových projektov, ktoré spolu priniesli cez 600 bytov. V prevažnej väčšine išlo o cenovo dostupnejšie bývanie v okrajových lokalitách Bratislavy
Priemerná jednotková cena novostavieb v Bratislave sa ku koncu štvrťroka dostala na úroveň 3 540 €/m2 s DPH, čo doposiaľ predstavovalo najvyššie číslo. V medziročnom porovnaní došlo k nárastu o 14,4 %, zatiaľ čo v porovnaní s druhým štvrťrokom k výraznejšej zmene nedošlo. Cenovú stagnáciu oproti druhému štvrťroku však spôsobil prírastok spomínaných 600 nových bytov s priemernou jednotkovou cenou zhruba 3 200 €/m2 s DPH. Podpriemerná cena prírastku bola spôsobená najmä prírastkom nových bytov v lacnejších lokalitách. Pokiaľ by sme ponuku očistili o tieto nové byty, tak by priemerná jednotková cena presiahla 3 600 €/m2 s DPH.
Priemerná absolútna cena novostavieb v Bratislave dosiahla 231 tis. € bez DPH, čo oproti tretiemu štvrťroku 2019 značí nárast cien o 7,23%. Oproti jednotkovej cene ide o podstatne nižší nárast spôsobený poklesom priemernej rozlohy bytov zo 71 m2 na 66 m². Pokles priemernej rozlohy za posledný rok spôsobili nové projekty, ktoré ponuku rozšírili predovšetkým o dvoj a trojizbové byty s nižšou priemernou rozlohou. Zároveň však treba poznamenať, že 60% ponuky tvoria byty s cenou do 200 tis. € s DPH a priemer na úrovni 231 tis. € tak vytvárajú najmä výrazne drahšie byty v bratislavskom „downtown“ a v iných prémiových lokalitách. To isté platí aj pre jednotkovú cenu, keď sa 60% ponuky voľných novostavieb predávalo pod cenou 3 300 €/m2 s DPH.
Čo sa týka predaja za tretí štvrťrok 2020, oproti druhému štvrťroku sa oživil dopyt, keď počet predaných bytov vzrástol o zhruba 30 % na 587 bytov. Tento vývoj sa dal čakať, keďže druhý štvrťrok bol zasiahnutý prvou vlnou vírusu COVID-19 a v mesiaci apríl došlo na realitnom trhu len k veľmi malému počtu transakcií. Priemerná cena predaných bytov dosiahla 3 242 €/m2 s DPH, čo v medziročnom porovnaní znamená nárast o 14,3 %. Toto číslo je takmer identické s medziročným rastom ceny voľných bytov a hovorí o tom, že zvyšovanie cien nehnuteľností je trhom postupne akceptované. O tom svedčí aj skutočnosť, že medián pri cene predaných bytov dosahuje cca 3 100 €/m2 s DPH a je teda podstatne bližšie k priemeru ako v prípade jednotkovej ceny voľných bytov. Táto skutočnosť takisto nie je prekvapením. Je prirodzené, že sa drahé byty v luxusnejších projektoch vypredávajú pomalšie ako byty v strednom segmente určené predovšetkým na bývanie.
Priemerná cena predaných bytov dosiahla 205 tis. € s DPH, čo medziročne predstavuje nárast o 12,2 % zatiaľ čo priemerná rozloha predaných bytov mierne klesla na 63 m2. Pokles priemernej ceny predaných bytov súvisí predovšetkým so skutočnosťou, že sa za posledný rok na trh dostalo viac menších bytov, po ktorých je dopyt najsilnejší a ktoré sa predávajú najrýchlejšie. Najpredávanejšími aj v tretom štvrťroku ostali dvojizbové byty, ktoré tvorili zhruba 44% predaja. Po nich nasledovali trojizbové byty s 27 %-ným podielom.
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik BENCONT INVESTMENTS: „Ceny bytov v Bratislave aj napriek „koronakríze“ opäť potvrdili, že ide o oveľa komplexnejší trh ako mnoho ľudí predpokladá. Rast cien bytov za posledné roky mal reálne odôvodnenie, ktoré sa veľmi dobre dalo vysvetliť zákonom dopytu a ponuky. Tieto pravidlá ostali v platnosti aj počas hospodárskej krízy spôsobenej vírusom COVID-19. Prvotné reakcie hovorili o prepade cien nehnuteľností v dvojciferných číslach, no aj napriek tejto pôvodnej „panike“ k prepadu nedošlo. Obmedzená ponuka bytov, najmä tých v strednom segmente bývania dovolila predávajúcim ponechať ceny na rovnakých úrovniach, pretože aj napriek dočasnému prepadu dopytu sa predávajúci „nemali kam ponáhľať“. Trh sa dnes nachádza v opačnej situácií ako v roku 2008, keď bol zaplavený projektmi s veľkým počtom voľných bytov.
Dopytová strana ostala silná, keď kúpna sila obyvateľstva klesla len minimálne. Kríza sa ešte neskončila a nikto nevie predpovedať, aký veľký problém nás ešte len čaká. Situácia by však musela byť veľmi vážna na to, aby pri tak obmedzenej ponuke bytov zamávala cenou novostavieb v Bratislave. Dopytu do veľkej miery stále nahrávajú nízke úrokové sadzby, ktoré s väčšou pravdepodobnosťou budeme vidieť ešte dlhšiu dobu. Mzdy posledné roky rástli vysokým tempom, pričom kombinácia vyšších miezd a nízkych úrokových sadzieb znamenajú, že náklady na bývanie sú v pomere k mzde podstatne nižšie oproti roku 2008. Rast cien bytov posledných 5 rokov bol v Bratislave naozaj signifikantný a spôsobil, že si horšie zarábajúca časť obyvateľstva kúpu bytu už dovoliť nemôže. Obyvatelia a potenciálni obyvatelia Bratislavy sú týmto vytláčaní do okrajových lokalít, čo mestu spôsobuje stratu daňových príjmov a problémy napr. vo forme preplnených ciest. Kým sa však nepovolí dostatočné množstvo novej výstavby, tento problém sa bude len prehlbovať.
„Neistota spôsobená koronavírusom zároveň priniesla istú zmenu správania investorov ohľadom formy uloženia svojich peňazí. Ľudia sa opäť viac obracajú na bezpečnejšie formy investícií, čo najmä na Slovensku predstavujú práve nehnuteľnosti. To môže priniesť ďalší rast dopytu, čo sa v konečnom dôsledku prejaví v náraste cien. Z týchto dôvodov aj napriek neistote v hospodárstve nepredpokladáme pokles cien nehnuteľností. V blízkej dobe môže kvôli hospodárskej situácii dôjsť k stagnácii, resp. k miernemu rastu cien bytov v Bratislave do 5 % medziročne. V prípade, že na strane ponuky nedôjde k zmene vo forme povolenia nových projektov, môžeme z dlhodobého hľadiska očakávať pokračovanie cenového rastu na úrovni 5-10 % medziročne,“ dodáva Bruchánik.
Zdroj: BENCONT Investment, Ilustračné foto: Pixabay.com
Podobné články
