Ceny bytov ponúkaných v Bratislave na sekundárnom trhu (byty „z druhej ruky“) sa zastabilizovali na úrovni tesne pod 3900 €/m2. Medziročne narástli o 21 %, no za posledné mesiace, vrátane októbra a novembra, sa držia na rovnakej úrovni. Sekundárny trh tak reagoval rovnako ako novostavby, kde takisto došlo k zastaveniu cenového rastu a k poklesu dopytu. Pokračoval však trend rastu nájomného, ktoré sa v Bratislave vyšplhalo na priemerných 13,68 €/m42 vrátane energií.
Priemerná cena bytov ponúkaných v Bratislave z druhej ruky sa v priebehu druhého štvrťroka dostala na 3 877 €/m2, čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 21 %. Oproti druhému štvrťroku vzrástla o 2,4 %, no keď zoberieme do úvahy aj mesiace október a november, tak môžeme povedať, že sa cenový rast starších bytov zastavil. Aj v prípade starších bytov je tak evidentný trend schladenia dopytu, rovnako ako pri novostavbách. Tie na konci tretieho štvrťroku dosiahli 4 899 €/m2, čo bolo rovnaké číslo ako v prípade druhého štvrťroku 2022.
„Rovnako ako jednotková cena starších bytov sa zabrzdil aj rast absolútnej ceny, ktorá momentálne v priemere za Bratislavu dosahuje 246 tisíc eur. V medziročnom porovnaní sa tak zvýšila o 19 %, zatiaľ čo v porovnaní s druhým štvrťrokom len o 0,7 %. Priemerná rozloha starších bytov v medziročnom aj medzikvartálnom porovnaní dosiahla mierny pokles do 1,5 % na aktuálnu úroveň 64,82 m²,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Aj na sekundárnom trhu tak môžeme hovoriť o trende znižujúcej sa výmery, aj keď je oproti novostavbám podstatne miernejší. Súvisí predovšetkým s tým, že aj na sekundárny trh sa postupne dostávajú novostavby s nižšou rozlohou, ktoré ťahajú priemer nadol. Evidujeme aj pokles podielu 3 a 4 izbových bytov na sekundárnej ponuke, čo môže byť spôsobené ich rýchlejším výpredajom, keď kupujúci finančne nedosiahnu na väčší byt v novostavbách a musia siahnuť skôr po staršom byte.
Bencont Investments eviduje pokračovanie rastu bratislavského priemerného nájomného na meter štvorcový po skokovitom náraste o 6,8 % medzi prvým a druhým štvrťrokom 2022. V treťom štvrťroku sa cenový rast síce spomalil, no pokračoval s medzikvartálnym rastom o 1,3 %. V medziročnom porovnaní tak nájmy vzrástli o 7,1 % a dostali sa na 13,68 €/m² vrátane energií. Je potrebné poznamenať, že za rastom priemerného nájomného zatiaľ nestoja ceny energií ale základná zložka nájmu. Priemerné mesačné nájomné dosiahlo úroveň 776 € vrátane energií. 1-izbové byty sa prenajímali za 540 €, 2-izbové za 728 € a 3-izbové byty za 973 €.
„V najbližšom roku očakávame rastúci tlak na ďalšie zvyšovanie nájomného. Dôvodom je zvýšenie cien energií, ktorých dopad sa odhaduje zatiaľ len ťažko. Postupne však dôjde aj k rastu základnej zložky nájomného. To bude súvisieť predovšetkým s infláciou a s vyššími úrokovými sadzbami. Prenajímateľom, ktorí byt financujú prostredníctvom hypotéky bude postupne narastať splátka v dôsledku vyšších úrokov. Časť tohto nárastu sa budú snažiť preniesť na nájomcu. To sa napríklad už deje v Spojených štátoch, kde s prenájmom bytov bežne podnikajú aj firmy. Okrem toho bude tlak na rast nájomného vytvárať aj inflácia, keď budú prenajímatelia uplatňovať inflačné doložky, resp. ak ich v zmluvách nemajú, tak sa budú snažiť s nájomcami vyjednať vyššie nájomné. Na strane nájomcov očakávame zvýšenie dopytu po nájomnom bývaní. Prudký rast cien nehnuteľností v spojení s nárastom úrokových sadzieb drasticky znížil dostupnosť vlastného bývania. Prirodzene tak dôjde k presunu pozornosti na substitút, ktorým je prenájom. Vysoká inflácia zároveň povedie k nominálnemu rastu miezd, čo prispeje k akceptácií nárastu nájomného,“ hovorí Bruchánik a uzatvára analýzu: „Na sekundárnom trhu s bytmi ostane aktivita výrazne spomalená a k jej opätovnému rozbehnutiu dôjde až po zlepšení ekonomických vyhliadok, nárastu príjmov domácností a akceptácií úrokových sadzieb. Prepad cien nehnuteľností však neočakávame - aspoň nie z nominálneho hľadiska. Z reálneho hľadiska v dôsledku vysokej inflácie však oproti zvyšnému spotrebiteľskému košu a príjmom domácností dôjde k poklesu. Práve inflácia tak bude predstavovať ventil zhoršenej dostupnosti bývania, keď postupne narastú príjmy domácností, zatiaľ čo cena nehnuteľností ostane nezmenená a kúpa vlastného bývania sa tak stane o niečo dostupnejšia.“
Zdroj: BENCONT, Úvodné ilustračné foto: Roman Piater z Pixabay.com
Podobné články
