Pozitívna nálada na rezidenčnom trhu novostavieb v Bratislave pokračovala aj poslednom kvartáli roka 2015. Na trh pribúdajú nové projekty a dopyt po nehnuteľnostiach je v porovnaní z predchádzajúcimi siedmimi rokmi stále vysoký. Cena voľných bytov tak kontinuálne rástla po celý rok 2015.
Na konci decembra bolo v ponuke na bratislavskom trhu novostavieb 3 431 voľných bytov. V porovnaní s koncom septembra sa počet znížil o 4,5%, v medziročnom porovnaní však bolo v ponuke o takmer 100 bytov viac. Najviac voľných bytov, sa nachádza v treťom bratislavskom okrese. Priemerná cena na m² ale aj celková cena rástla v prvých troch obvodoch, naopak vo štvrtom a piatom obvode došlo k miernemu poklesu.
Foto: BENCONT INVESTMENTS
Z hľadiska štruktúry ponuke dominujú trojizbové byty s 37,5% podielom a len tesne za nimi sa nachádzajú dvojizbové s 36,2%. Po cca 12,5% podiele na ponuke majú jedno a štvorizbové byty.
V poslednom štvrťroku 2015 sa v Bratislave predalo 916 bytov v novostavbách. V porovnaní s rovnakým obdobím roku 2014 sa predaj zvýšil o takmer 31%. V priebehu roka 2015 sa dovedna predalo 3 840 bytov v novostavbách, čo vychádza približne 10,5 predaného bytu denne. Najviac predajov (31,5%) sa realizovalo v Petržalke, najmenej (11,5%) v Starom Meste. Najlepšie sa na trhu stále predávajú dvojizbové byty. Ich podiel na celkovom predaji v Bratislave sa dlhodobo pohybuje nad 45%.
Priemerná cena za m2 v novostavbách od začiatku roka 2015 kontinuálne rástla. V decembri dosiahla 2 274 € s DPH, čo v medziročnom porovnaní znamená plus 10%. Priemerná cena sa pomaly začína približovať úrovniam, ktoré dosahovala počas krízy v rokoch 2008 a 2009. Z hľadiska absolútnej ceny bytu to však až tak dramaticky nevyzerá, priemerná cena je takmer dva a pol roka stabilná a osciluje okolo úrovne 150-tisíc EUR s DPH. Priemerná cena predaného bytu od svojho vrcholu na konci júna 2015 do konca roka poklesla o viac ako 5 percentuálnych bodov na 2 198 €. Priemerná predajná absolútna cena bytu sa na trhu v Bratislave v posledných troch rokoch pohybuje v rozmedzí 130 až 150-tisíc € s daňou. Tieto výkyvy sú spôsobované najmä aktuálnou skladbou trhu. Najviac priemernú predajnú cenu smerom nadol ovplyvnia projekty zo segmentu prestavieb, ktoré sú charakteristické nižšou cenou za byt.
Najviac bytov na trhu sa predalo v petržalských projektoch Slnečnice a Fuxová až 22 % z celkových predajov v Bratislave. Predajmi na úrovni cca 50 bytov za štvrťrok sa môžu pochváliť aj projekty Nobelová I. a II., Radničné námestie a v Starom Meste vyrastajúci Stein. Zaujímavým faktom týkajúcim sa predaja v štvrtom kvartáli bol aj predaj bytov „z papiera“. Takto sa realizovalo až 80% všetkých predajov, čo potvrdzuje tendenciu z predchádzajúcich období.
„V roku 2015 začal na trhu platiť zákon, že dobré byty za rozumné ceny si môže zákazník zabezpečiť len tým spôsobom, že bude veriť developerovi a kúpi si svoju nehnuteľnosť už z papiera,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investment Matúš Jančura. „Z hľadiska smerovania a charakteru trhu môžeme badať isté zmeny v štruktúre ponuky. V rokoch 2012 a 2013 bolo takmer 30% ponúkaných bytov zo segmentu prestavieb resp. štartovacieho bývania. Tieto byty boli na jednej strane charakteristické svojou ekonomickou dostupnosťou, ale developeri v nich minimalizovali obytný priestor. Postupne, v rokoch 2014 a 2015, váha týchto nehnuteľnosti na celkovej ponuke upadla, s čím logicky klesol aj dopyt po nich. V nasledujúcom období eurozóna úrokové sadzby, zdá sa, neprehodnotí. To je pre slovenský realitný trh a dopyt po nehnuteľnostiach dobrá správa. Neznamená to však, že k obmedzeniu rastu realitného trhu nemôže dôjsť. V minulom roku NBS obmedzila poskytovanie 100% financovania nehnuteľností a od novembra tohto roka vstúpi do platností zákon, ktorý dáva stavebníkovi povinnosť za každý m2 obytného priestoru odviesť do pokladnice samosprávy poplatok v rozmedzí 10 až 35 € za m2. Pre rok 2016 predpokladáme predaj bratislavských novostavieb na úrovni 3 500 bytov. Priemerná cena voľných bytov bude naďalej rásť a na konci roka môže atakovať úrovne okolo 2 400 € za meter štvorcový. Myslíme si, že porastie aj priemerná výmera predávaného bytu k úrovniam okolo 65 metrov štvorcových. Znamená to, že priemerný byt v Bratislave sa bude bežne predávať za cenu cca 150-tisíc €,“ dodáva Jančura.
Zdroj: BENCONT INVESTMENTS
