Nedostatok prémiových investičných produktov vedie k poklesu celkového objemu investícií do komerčných nehnuteľností v regióne CEE. Jediné Poľsko očakáva v roku 2018 rekordný rok. Slovensko prevyšuje hodnoty oproti roku 2017.
Investičný trh v regióne strednej a východnej Európy (CEE) zostáva pre investorov aj naďalej veľmi atraktívnym. Najväčšou výzvou je však nedostatok prémiových produktov. Celkový objem investícií v šiestich krajinách regiónu CEE (Poľsko, Česká republika, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko a Rusko) za uplynulé tri štvrťroky roku 2018 dosiahli 8,9 miliardy eur. Investičná aktivita v Poľsku prevýšila objem dosiahnutý za celý rok 2017 a do konca roku by mala dosiahnuť rekord vo výške 6 miliárd eur. Udržateľné a solídne výsledky porovnateľné s rokom 2017 dosiahlo Slovensko a Maďarsko, naopak v Rusku, Česku a Rumunsku sa očakáva koniec roku v znamení objemov investícií pod úrovňou z roku 2017. Štvrtý kvartál roku 2018 bude vzhľadom na rozpracované projekty najaktívnejším obdobím roku. Ak sa uskutočnia všetky očakávané transakcie podľa plánu, celkový objem investícií vo všetkých šiestich krajinách regiónu dosiahnu zhruba 13 mld. eur, čo predstavuje menší objem investícií v porovnaní s minulým rokom, kedy dosiahli 15,3 mld. eur.
Inštitucionálni investori sa zameriavajú primárne na kancelárske a maloobchodné priestory, ktoré sa na celkovom objeme podieľajú 42 %, resp. 41 %. V ich záujme sa však nachádzajú aj na ďalšie druhy nehnuteľností ako napríklad hotely a PRS. Jeff Alson, partner a vedúci investičného tímu pre strednú a východnú Európu spoločnosti Cushman & Wakefield, tvrdí: „Záujem investorov naďalej smeruje na špičkové produkty a ceny zostávajú značne vysoké. Prispieva k tomu veľmi silný trh vo väčšine segmentov na strane nájomcov. Zdá sa, že globálni investori uprednostňujú región CEE pred inými trhmi s relatívnym rizikom. Napriek tomu sa zdá, že investorov teší vyššia návratnosť než v západnej Európe.“
Zdroj: Cushman & Wakefield
Celkový objem transakcií za prvé tri kvartály tohto roka dosiahol objem 500 mil. eur. Do konca roka sa odhaduje objem transakcií až na 550 mil. eur, čo predstavuje približne 20 % nárast oproti minulému roku. Na slovenskom trhu sa v roku 2018 obchodovalo najmä s regionálnymi nákupnými centrami. Takmer 60 % z celkového objemu transakcií tvorili maloobchodné nehnuteľnosti, teda nákupné centrá. Zvýšil sa aj záujem o kancelárske budovy, a to až o 33 %. Najväčší dopyt po kancelárskych priestoroch zaznamenávame v Bratislave.
Ilustračné foto: Cushman & Wakefield
Až 64 % celkových investorov bolo zo Slovenska a Českej republiky. Zo zahraničných investorov šlo najčastejšie o investorov z Južnej Afriky, USA a Holandska.
Zdroj: Cushman & Wakefield
Ku koncu tretieho štvrťroku tvoril celkový objem transakcií 1,2 mld. eur. Do konca roku by mal dosiahnuť 2–2,5 mld. eur, čo je menej ako minuloročný rekord 3,3 mld. eur (okrem hotelov). Pokles vyplýva predovšetkým z absencie väčších transakcií.
Zvýšený záujem o investovanie do kancelárií v kategórii core (50 % celkového objemu) v Prahe sa odráža v cenách aj v skutočnosti, že sa o tieto transakcie zajíma predovšetkým globálny kapitál. Objemy transakcií v tomto sektore ovplyvňuje obmedzená ponuka maloobchodných nehnuteľností. Zahraničné investície tvoria menšinové percento celkového objemu. Lokálny kapitál je stále silný, najmä v segmente investícií strednej veľkosti. Obmedzená ponuka inštitucionálnych transakcií s pridanou hodnotou, čiastočne v dôsledku silného trhu na strane nájomcov kancelárskych a priemyselných priestorov, zaisťuje plnú obsadenosť investičných produktov kategórie core.
Poľsko je najsilnejším investičným trhom regiónu už od roku 2015. Očakáva sa, že v roku 2018 dosiahnu v Poľsku investície historický rekord vo výške 6 miliárd eur. Príliv kapitálu zo zahraničia bol v roku 2018 značný (56 % celkového objemu investícií), najmä z Južnej Afriky, Južnej Kórey, Singapuru a Severnej Ameriky.
Najväčší podiel z celkového objemu investícií stále pripadá na maloobchodné priestory (43 %), záujem investorov (i dostupnosť produktov v segmente core) však klesá. Do budúcna budú preferovanými segmentami kancelárske a logistické nehnuteľnosti v kategórii core/core+.
Soren Rodian Olsen, partner investičného tímu spoločnosti Cushman & Wakefield v Poľsku, prehlásil: „Podobne ako v celej oblasti EMEA (Európa, Stredný východ a Afrika) a v Poľsku pokračuje znižovanie výnosov, najmä v segmente kancelárskych a maloobchodných nehnuteľností kategórie core. Hlavnými výzvami v nasledujúcich 12 mesiacoch bude dostupnosť produktov, keďže sa blíži oneskorenie pred dokončením nových projektov. Očakávame, že záujem investorov zostane vysoký vzhľadom na relatívnu lacnosť oproti hlavným európskym trhom, rastu nájomného a nízkej miere neprenajatosti v dôsledku nebývalého záujmu korporátnych nájomcov.“
Celková výška investícií za prvých deväť mesiacov roku 2018 dosiahla 1,15 mld. eur. Takmer polovica kapitálu prechádzala zo zahraničia a trh zažíval rekordnú úroveň sústavnej aktivity. Objem transakcií sa momentálne približuje 2 mld. eur ročne a záujem je naprieč všetkými sektormi.
Domáce fondy za posledné tri roky zdvojnásobili investície do nehnuteľností, čo prispelo k zvýšenej likvidite, samozrejme, veľký záujem naďalej prichádza zo strany nadnárodných inštitucionálnych zdrojov kapitálu.
Miera výnosnosti dosahuje dobrú úroveň, konkrétne o 70–100 bázických bodov menej ako v ostatných popredných metropolách regiónu CEE, tj. Varšave a Prahe.
Rusko nedosahuje pôvodnú výkonnosť: po deviatich mesiacoch tvorí objem transakcií 0,7 mld. eur s výhľadom na celkom 1,2 mld. eur za celý rok, a to oproti 4 mld. eur v roku 2017.
Minulý rok investorom peniaze z Ruska priamo prúdili, ale tento odliv kapitálu už skončil – odliv hotovosti v roku 2017 tvorill 0,7 mld. eur, zatiaľ čo v roku 2018 sa zahraničné investície a dezinvestície takmer vyrovnali.
Zdroj: Cushman & Wakefield
