Počas druhého kvartálu 2014 neboli na Bratislavskom trhu skolaudované žiadne nové kancelárske budovy. Celková výmera kancelárskych priestorov sa ustálila na 1 513 000 m2. Ku koncu druhého kvartálu 2014 evidujeme približne 42 000 m2 vo výstavbe s plánovaným dokončením do konca roku 2014. Toto bude predstavovať približne 30% zvýšenie dokončených budov v porovnaní s minulým rokom.
Najväčšie priestory, až 80 % budú postavené v Bratislave IV. len v rámci jedného projektu Westend Gate (J&T Real Estate). Zvyšné 2 projekty, čo predstavuje zhruba 20% budú dodané v obvode Bratislava I. Celkovo najviac kancelárskych priestorov zostáva v obvode Bratislava II. (39,62 %), nasledovaný Bratislavou I. (34,02%) a Bratislavou III (11,77 %).
DopytCelý 2. kvartál 2014 bola aktivita na trhu poháňaná predovšetkým predprenájom nájomcami vďaka čomu aj dosiahla historické čísla. Spolu bolo prenajatých 75 070 m2 s čoho 56 402 m2 predstavovali 3 hlavné transakcie s medzinárodnými spoločnosťami. Všetky tri sa podarilo zazmluvniť spoločnosti J&T Real Estate. Tieto spoločnosti sú: IBM (Westend Gate), Johnson Controls a ČSOB finančná skupina (Zuckermandel). Toto zapríčinilo, že v druhom kvartáli prevažovali nové prenájmy s podielom vyše 75% z celkového objemu uskutočnených transakcií. Prevažná väčšina obchodov v Q2 2014 bola uzavretá v Bankovom sektore (celkom 23 500 m2 s toho ČSOB finančná skupina približne 20 000 m2), spotrebiteľský tovar (celkom 22 667 m2 s toho Johnson Controls 19 350 m2), IT služby (celkom 21 050 m2 s toho IBM 17 052 m2).
V druhom kvartáli 2014 zostala miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave relatívne stabilná. V porovnaní s Q1 2014 došlo k miernemu poklesu – o 99 bps na aktuálnu úroveň 13,55 %. Momentálny stav bol najviac ovplyvnený nulovou dodávkou novej kancelárskej plochy a veľmi slabým apetítom trhových lídrov. Najnižšiu mieru neobsadenosti sme ako zvyčajne zaznamenali v Bratislave I (9,64 %), nasledovaná Bratislavou V (13,27 %) a Bratislavou IV (13,3 %). Vďaka novým, prevažne špekulatívnym projektom, ktoré budú na trh dodané v roku 2014, očakávame mierny nárast neobsadenosti počas celého roka. Keďže nová ponuka sa bude spoliehať hlavne na existujúcich nájomcov, ktorí sídlia v kancelárskych budovách päť rokov a viac, miera neobsadenosti sa zvýši predovšetkým v menej kvalitných budovách.
Nájomné podmienky ostávajú v nových budovách na úrovni 13,5 – 15,0 EUR/m2/mesiac. Vo vnútornej zóne mesta zostávajú nájmy stabilné: Bratislava I. v rozmedzí 13 - 15 EUR/m2/mesiac, Bratislava II. a Bratislava V. na 12,5 – 13,5 EUR/m2/mesiac. Vo vonkajšej strane mesta sme rovnako nezaznamenali zmenu a nájomné zostáva na úrovni 8,0 - 10,0 EUR/m2/mesiac. Všetky tieto cenové relácie referujú smerom k novým moderným kancelárskym budovám. V starších budovách sa výška nájomného pohybuje približne o 1,0 - 2,5 EUR/m2/mesiac nižšie ako pri nových moderných budovách.
Predpokladáme, že renegociácie budú mať aj naďalej solídny podiel na bratislavskom kancelárskom trhu aj napriek tomu, že sa tu nachádzajú silní hráči, ktorí sú schopní bojovať za každého nájomcu zvažujúceho presídlenie. Podporujú to predovšetkým štedré benefity a nájomné prázdniny, ktoré sú prenajímatelia ochotní ponúknuť. Tento tlak má postupne dopad na celý bratislavský kancelársky trh a do určitej miery môže ovplyvniť úroveň nájomného. Tento kvartál spoločnosť J&T Real Estate ukázala ako momentálne najsilnejšia spoločnosť na trhu kancelárskych priestoro v s ďalším potenciálom na rast.
Zdroj: JLL, Ilustračná vizualizácia: J&T Real Estate - Zuckermandel
