Nájomná zmluva - základné pojmy I.

Vzhľadom na časté nejasnosti v právnej terminológii, sme sa rozhodli objasniť definície základných právnych pojmov používaných v súvislosti s nájomnou zmluvou. Prinášame vám ich prvú časť.

• Banková záruka - písomné vyhlásenie banky uvedené v záručnej listine, že uspokojí prenajímateľa do určitej výšky peňažnej sumy, ak nájomca nesplní svoje špecifikované peňažné záväzky vyplývajúce mu z nájomnej zmluvy. Ak zo záručnej listiny nevyplýva niečo iné, nemôže banka uplatniť námietky, ktoré by bol oprávnený voči prenajímateľovi uplatniť nájomca. Banka je povinná plniť svoje povinnosti zo záruky, keď ju na to písomne vyzval prenajímateľ;

• Depozit/kaucia - zábezpeka vo výške dohodnutej v nájomnej zmluve (v praxi väčšinou vo výške 3-mesačného nájomného), ktorú je nájomca pri uzatvorení nájomnej zmluvy povinný pripísať na účet prenajímateľa za účelom zabezpečenia finančných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z nájomnej zmluvy (ako napríklad nájomné, prevádzkové náklady, náhrada škody, zmluvná pokuta, úroky z omeškania) a ktorú je nájomca v prípade jej čerpania vždy povinný doplniť na pôvodnú výšku;

• Doba nájmu (nájom na dobu určitú) - vymedzené časové obdobie (väčšinou v rokoch alebo v mesiacoch), po uplynutí ktorého nájomná zmluva a nájom automaticky zaniknú, pričom najneskôr v deň uplynutia nájmu bude nájomca povinný spätne odovzdať prenajímateľovi nebytové priestory;

• Doba nájmu (nájom na dobu neurčitú) - časové obdobie, ktoré nie je žiadnym spôsobom vymedzené a nájom (nájomná zmluva) sa automaticky neskončí uplynutím času; k ukončeniu nájomnej zmluvy je teda vždy potrebný ďalší právny úkon, ako napríklad výpoveď alebo dohoda o skončení nájmu;

• Náhrada škody - zákonom stanovená povinnosť zmluvnej strany nájomnej zmluvy, ktorá porušila svoju povinnosť vyplývajúcu z nájomnej zmluvy, nahradiť škodu tým spôsobenú druhej zmluvnej strane, ibaže preukáže, že porušenie povinností bolo spôsobené okolnosťami vylučujúcimi zodpovednosť; nahrádza sa skutočná škoda a ušlý zisk. Škoda sa nahrádza v peniazoch; ak však o to oprávnená strana požiada a ak to je možné a obvyklé, nahrádza sa škoda uvedením do predošlého stavu;

• Nájomca - právnická osoba alebo fyzická osoba (podnikateľ), ktorej prenajímateľ prenechal nebytový priestor do užívania na dohodnutý účel na základe nájomnej zmluvy;

• Nebytové priestory - znamenajú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie ako aj byty, pri ktorých bol stavebným úradom udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely;

• Odovzdanie nebytových priestorov - odovzdanie nebytových priestorov prenajímateľom a ich prevzatie nájomcom predstavuje moment vzniku nájmu (aj  v prípade, ak nájomná zmluva bola podpísaná skôr), pričom odporúčame tento moment zachytiť protokolom o odovzdaní nebytových priestorov;

• Odstúpenie od zmluvy - predstavuje jeden zo spôsobov ukončenia nájomnej zmluvy, ktorý musí vyplývať buď zo zákona alebo z nájomnej zmluvy; odporúčame v nájomnej zmluve tieto prípady jasne vymedziť;

• Podnájom - oprávnenie nájomcu, na základe predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa, prenechať na určitú dobu nebytový priestor alebo jeho časť do užívania tretej osobe;

• Prenajímateľ - právnická osoba alebo fyzická osoba (podnikateľ), ktorá na základe nájomnej zmluvy prenechá nebytový priestor do užívania tretej osobe – nájomcovi;

• Ručiteľské vyhlásenie - písomné vyhlásenie tretej osoby stojacej primárne mimo nájomného vzťahu, ktorým sa ručiteľ (väčšinou materská alebo inak majetkovo a personálne prepojená spoločnosť so spoločnosťou nájomcu) zaviaže prenajímateľovi, že v prípade, ak si nájomca nesplní svoje finančné záväzky voči prenajímateľovi z nájomnej zmluvy, tak ho vo vzťahu k týmto finančným záväzkom na základe výzvy prenajímateľa uspokojí;

• Splatnosť nájomného - deň vyplývajúci z nájomnej zmluvy, v ktorý musí byť príslušná suma nájomného pravidelne (väčšinou v mesačných alebo štvrťročných intervaloch) pripísaná na účet prenajímateľa;

• Výpoveď nájomnej zmluvy - spôsob ukončenia nájomnej zmluvy v súlade so zákonom alebo z dôvodu vyplývajúceho z nájomnej zmluvy (prípadne aj bez dôvodu, ako jedna z možností ukončenia nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu určitú); nájom skončí uplynutím dohodnutej, resp. zákonom stanovenej výpovednej lehoty;

• Zmluva o nájme (nájomná zmluva) - znamená zmluvu uzatvorenú medzi prenajímateľom a nájomcom povinne v písomnej forme, ktorá musí minimálne upravovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia ako aj určenie doby nájmu pri nájme na dobu určitú, inak bude neplatná;

• Zmluvná pokuta – predstavuje tzv. paušalizovanú náhradu škody, na ktorú má zmluvná strana nárok ako dôsledok porušenia povinnosti z nájomnej zmluvy, pre prípad porušenia ktorej bola zmluvná pokuta dohodnutá. Ustanovenie o zmluvnej pokute musí obsahovať výšku zmluvnej pokuty alebo aspoň spôsob jej určenia, inak bude neplatné. Oprávnená zmluvná strana nemôže požadovať aj náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa vzťahuje zmluvná pokuta, ak z dojednania účastníkov o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné. Oprávnená zmluvná strana je oprávnená domáhať sa náhrady škody presahujúcej zmluvnú pokutu, len keď je to medzi zmluvnými stranami dohodnuté.

Foto: Stock.xchng