Objem nehnuteľnostných transakcií dosiahol v treťom štvrťroku 149 mil. EUR, čo je v porovnaní s „covidovým“ rokom 2021 prepad o 61 %. Kumulatívny výsledok od tohtoročného januára je 1,4 mld. EUR. Ak by sme pripočítali ešte prepredaje nehnuteľností a portfólií medzi spriaznenými stranami, vyšplhal by sa kvartálny objem investícií na 390 mil. EUR, čo je takmer rovnako ako v rovnakom období minulého roka. Ukazujú to dáta realitnej a poradenskej spoločnosti 108 AGENCY.
Spomalenie investičnej aktivity je zreteľné, veľká časť investorov vyčkáva. Vo výhode sú investori, ktorí nemusia využívať externé financovanie. To dopadá ťažko na fondy a skupiny využívajúce hlavne bankové úvery. Popri korunových úrokových sadzieb, ktoré rástli výrazne už v prvej polovici roka, začalo zdražovať aj eurové financovanie. Európska centrálna banka zvýšila úrokové sadzby začiatkom septembra o bezprecedentných 75 bázických bodov, potom čo ich v júli zdvihla už o 50 bázických bodov.
Kvôli neistote ohľadom geopolitického a ekonomického vývoja v regióne strednej a východnej Európy sú zahraniční investori ešte obozretnejší. To naopak môže byť príležitosť pre tuzemských investorov, ktorí trh dobre poznajú, majú dôveru v jeho silné základy a sú schopní nehnuteľnosti aktívne spravovať, aby súčasnú situáciu prestáli. „Toho sú si vedomí mnohí českí investori a podnikatelia s dostatočnou likviditou. Ostatne už drží 56% podiel všetkých uzavretých obchodov v tomto roku,“ konštatuje Lenka Šindelářová z investičného oddelenia 108 AGENCY.
Potenciál ponúkajú aj oportunistické investície a investície do nehnuteľností ponúkajúcich možnosť ďalšieho zhodnotenia formou modernizácie, rekonštrukcie, či dostavby. Už teraz rastie počet transakcií pozemkov a projektov na výstavbu či rekonštrukciu.
Prevládajúca obozretnosť medzi investormi a rastúce náklady na financovanie sa po dlhšej dobe odrazili aj na rastúcich výnosoch (yieldoch). Výnosové miery v treťom štvrťroku zaznamenali zvýšenie o 25 až 50 bázických bodov naprieč všetkými segmentmi. S tým, ako do kalkulácií vstupuje drahšie financovanie, je podobný vývoj viditeľný aj na ďalších európskych trhoch.
Podľa 108 AGENCY 98 % investičného objemu v treťom štvrťroku tvorili administratívne budovy. Najvýznamnejšou transakciou bol predaj BB Centrum Gamma spoločnosti Immofinanz, kupujúcim bola spoločnosť Passerinvest Group. Spoločnosť Wood & Company kúpila administratívnu budovu Green Point na Prahe 5 od spoločnosti Hampshire Green Point Investments PSV.
Okrem toho boli realizované aj špecifické transakcie ako prepredaje portfólia retail parkov medzi CPI Property Group a Immofinanz, ktorou je CPI majoritným podielnikom. Spoločnosť RSBC prepredala administratívnu budovu Platinium Brno do jedného zo svojich podfondov v rámci Realitného fondu Schönfeld & Co Nehnuteľnosti SICAV (Prémiové nehnuteľnosti). Ďalej ČMN prepredala administratívnu budovu Corso Karlín do fondu NEMO, ktorého je zakladateľom.
„Väčšina nájomných zmlúv v tuzemských komerčných nehnuteľnostiach je indexovaná vo vzťahu k inflácii. Nárast nájomného tak vyrovnáva efekt zvyšovania výnosových mier na kapitálovú hodnotu nehnuteľností predovšetkým v segmente kancelárií a skladov,“ zhŕňa Lenka Šindelářová. V segmente skladových a kancelárskych priestorov najvyššie dosahované nájomné vzrástlo medziročne viac ako o štvrtinu
„V období energetickej krízy ďalej rastie dopyt po zelených, udržateľných a hlavne energeticky úsporných budovách, ako zo strany nájomcov a koncových užívateľov, tak zo strany investorov. Tí sú tlačení tiež sprísňujúcou sa regulatorikou v otázkach ESG a snažia sa budovať portfólio budov, ktoré bude dlhodobo udržateľné a konkurencieschopné. Takéto nehnuteľnosti preferujú vďaka nižšiemu rizikovému profilu aj financujúce banky,“ dopĺňa Lenka Šindelářová
Podobné články
