Ako slušne a korektne ukončiť nájom

Zákon zväzuje ruky. Dalo by sa povedať veľmi laicky. V terminológii advokáta ide o striktnú reguláciu niektorých možností ukončenia nájmu podľa Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Slovenské súdy de facto ani nemajú dostatočnú judikatúru s touto zložitou problematikou. čo potom nájomca a nájomník? Už len ich nájomné zmluvy sú často chybné a sťažujú ukončenie nájmu.

Vzťahy dvoch zákonov

V tejto súvislosti je veľmi dôležité uvedomiť si vzťah medzi Zákonom o nájme nebytových priestorov a Občianskym zákonníkom (ktorý vo všeobecnosti upravuje aj také právne vzťahy, ktoré sa pri nájme nebytových priestorov vyskytujú, vrátane ukončovania zmlúv), keď v zmysle ustálenej judikatúry platí, že na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon.

Doba určitá a neurčitá

Základným kritériom pre prípustnosť aplikácie konkrétnych dôvodov ukončenia nájmu (a to najmä pri jeho ukončení výpoveďou) je skutočnosť, či bol nájom nebytových priestorov uzatvorený na dobu určitú alebo na dobu neurčitú. V prípade doby neurčitej môže tak prenajímateľ ako aj nájomca ukončiť nájom nebytových priestorov výpoveďou bez udania dôvodu (resp. z akéhokoľvek dôvodu) doručením písomnej výpovede druhej zmluvnej strane, pričom nájom sa ukončí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, pričom, ak nie je dohodnuté inak, je výpovedná lehota tri mesiace (t.j. môže byť aj kratšia).

Komplikovanejšia situácia vo vzťahu k výpovedi je v prípade nájmu uzatvoreného na dobu určitú, kde sú dôvody pre výpoveď nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa a nájomcu taxatívne vymedzené zákonom.K zásadným dôvodom, pre ktoré prenajímateľ môže vypovedať nájom nebytových priestorov na dobu určitú napríklad patria situácie, keď

• nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou,
• nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom,
• nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas,
• nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok, alebo
• nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa. Katalóg výpovedných dôvodov uvedený v § 9 ods. (2) zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov zmluvné strany nemôžu dohodou obmedziť. V prípade, ak by nájomná zmluva niektorý zo zákonných výpovedných dôvodov vylúčila, takéto ustanovenie by bolo absolútne neplatné. Protichodné právne názory existujú pri otázke možnosti dohodnúť dodatočné výpovedné dôvody pre ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa nad rámec dôvodov uvedených v § 9 ods. (2) zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. V tejto súvislosti považujeme za dôležité upozorniť, že v Českej republike sa prax a judikatúra uberá smerom, ktorý napríklad umožňuje rozšírenie výpovedných dôvodov a zároveň konštatujeme, že takýto trend je už dlhšiu dobu prítomný aj v slovenskej komerčnej praxi a stotožňujeme sa s ním.

Neflexibilné právne stanoviská

Opätovne však musíme skonštatovať, že právna úprava nájmu nebytových priestorov je aj v oblasti ukončenia nájmu mimoriadne neflexibilná a zbytočne kogentná. Niektoré právne názory striktne zastávajú stanovisko, že nie len výpovedné dôvody nie je možné rozšíriť alebo inak meniť, ale idú ešte ďalej, tvrdiac, že nie je možné ukončiť nájom žiadnym iným spôsobom ako tým, ktorý je výslovne uvedený v § 9 až 14 zákona o nájme nebytových priestorov. My tento názor nezastávame a v súlade s existujúcou praxou zastávame stanovisko, že prenajímateľ a nájomca si môžu dohodnúť napríklad dôvody pre odstúpenie od nájomnej zmluvy a prípadne, ak tieto dohodnuté dôvody nastanú, od nájomnej zmluvy spôsobom v nej stanoveným odstúpiť (teda nájom sa ukončí odstúpením od nájomnej zmluvy ak nastane zmluvne dohodnutý dôvod pre odstúpenie od zmluvy). Jasnú odpoveď na tieto otázky však dá až judikatúra slovenských súdov, prípadne nová a moderná právna úprava nájmu nebytových priestorov.

Pre úplnosť záverom len pripomenieme, že v každom prípade je vždy možné ukončiť nájom nebytových priestorov dohodou a v prípade nájmu dojednaného na dobu určitú sa nájom skončí uplynutím dojednaného času (ak pred uplynutím času nenastanú iné dôvody pre ukončenie nájmu).

Foto: Stock.xchng