Reinhard Madlencnik, riaditeľ útvaru Real Estate v UniCredit Bank Austria, komentoval analýzu banky: „Rok 2016 bol rekordný pre trh komerčných nehnuteľností v Čechách i na Slovensku. Dopyt po komerčných nehnuteľnostiach rástol na oboch trhoch. Transakcie v Českej republike zaznamenali počas štvrtého štvrťroka historické maximum. Silný dopyt pokračoval aj v prvom štvrťroku tohto roka.“
Rekordné úrovne investícií v Čechách a na Slovensku boli pozoruhodné: Podľa spoločnosti CBRE objem transakcií na českom trhu komerčných nehnuteľností v roku 2016 skokovo narástol približne o 1 miliardu eur na cca 3,7 miliardy eur. Trh s komerčnými nehnuteľnosťami na Slovensku je značne menší ako v Čechách, objem transakcií na tomto trhu v roku 2016 sa však medziročne takmer zdvojnásobil na cca 850 miliónov eur. Tieto úrovne investícií boli rekordné na oboch trhoch.
Ilustračné foto: Heitman / BBC5
„Najvyšší minuloročný dopyt v Českej republike bol zo strany zahraničných investorov, najmä z Ázie, ale aj z Nemecka. Približne 30 % z tohto objemu bolo zo strany miestnych investorov,“ uviedla Karla Schestauberová, realitná analytička UniCredit Bank Austria, editorka a hlavná autorka spomínanej analýzy. Posledný štvrťrok minulého roka bol obzvlášť silný. Transakcie vykázali rekordné maximum vo výške viac než 2 miliardy eur. Silný dopyt pokračoval aj v prvom štvrťroku roka 2017. Objem transakcií dosiahol približne 1.4 miliardy eur. Podiel nehnuteľností na maloobchodné účely na všetkých transakciách na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami predstavoval v minulom roku približne polovicu, a to vďaka stabilnej súkromnej spotrebe.
Výnosy z najkvalitnejších nehnuteľností (prime yields) na oboch trhoch pokračujú v poklese. „Výnosy z najkvalitnejších nehnuteľností v oboch krajinách sú napriek tomu stále vyššie než napríklad v Rakúsku,“ uviedol Madlencnik. Priestor pre ďalšiu kompresiu výnosov sa zmenšil. Vývoj na trhu oboch krajín bude formovať predovšetkým vývoj úrokových mier a relatívna atraktivita nehnuteľností,“ oznámil Madlencnik a dodal: Hĺbková analýza rizík v pomere ku zisku je v tejto fáze realitného cyklu dôležitejšia ako kedykoľvek predtým.“
Výnosy z najkvalitnejších nehnuteľností v Českej republike dosiahli historické minimá na konci roka 2016/začiatku roka 2017. Výnosy z najkvalitnejších kancelárskych nehnuteľností dosiahli 4,9 %, výnosy z nákupných centier približne 5 % a výnosy z priemyselných a logistických nehnuteľností cca 6,5 %. Dopyt po nehnuteľnostiach na maloobchodné účely na Slovensku mal najväčší podiel na investíciách. Výnosy z najkvalitnejších nákupných centier zaznamenali pomerne veľký pokles, a to o 5,75 %. Výnosy z najkvalitnejších kancelárskych nehnuteľností dosiahli približne 6,75 % a výnosy z najkvalitnejších priemyselných a logistických nehnuteľností asi 7,50 %. Výška nájomného vo všetkých troch segmentoch bola pomerne stabilná, hoci pražský segment najkvalitnejších kancelárskych nehnuteľností a segment najkvalitnejších nákupných centier v oboch hlavných mestách zaznamenali nepatrné zvýšenie výšky nájomného.
Hospodársky rast v Čechách i na Slovensku je značne vyšší ako v eurozóne. Domáci dopyt – najmä súkromná spotreba – a vývozy budú hlavnými ťahúňmi rastu v Českej republike. Reálne HDP v Čechách narástlo v roku 2016 približne o 2,3 % a v rokoch 2017 a 2018 sa predpokladá väčšie zrýchlenie ekonomiky s rastom na úrovni 2,6 % v roku 2017 a 2,5 % v roku 2018.
Slovenská ekonomika rastie ešte rýchlejšie: reálny rast dosiahol v minulom roku dobrú úroveň 3 %. Predpokladá sa jeho ďalší rast, a to na úroveň 3,4 % v roku 2017 a 3,7 % v roku 2018. Hlavným faktorom spôsobujúcim silnejší rast bude tento rok stabilný nárast súkromnej spotreby a rastúce investície, pričom v roku 2018 by mali významnou mierou prispieť čisté reálne vývozy. Výdavky domácností tiež prispejú k rastu domáceho dopytu, a to z dôvodu nedostatku pracovných síl. Slovenská ekonomika ako malá otvorená ekonomika môže mať úžitok z očakávaného oživenia svetového obchodu.
Trh kancelárskych nehnuteľností v Českej republike a na Slovensku sa sústredí najmä na hlavné mestá týchto krajín, Prahu a Bratislavu, hoci významný regionálny trh kancelárskych nehnuteľností nájdeme aj v mestách, ako je Brno alebo Ostrava.
„Hustota kancelárskych priestorov na obyvateľa v Prahe a Bratislave je v porovnaní s veľkými západoeurópskymi mestami nízka. Obe mestá sa však v porovnaní s inými hlavnými mestami vo východnej Európe nachádzajú v hornej časti rebríčka,“ vysvetlila Schestauberová.
Prenájmy nových nehnuteľností v Prahe vykázali významný nárast v roku 2016, pričom úroveň novej výstavby bola veľmi nízka. Vysoké sadzby transakcií na trhu nových kancelárskych priestorov (take-up) sa očakávajú v tomto roku. Udržateľný hospodársky rast má kladný dopad na dopyt po nových kancelárskych priestoroch. Tento rok sa však očakáva aj nárast novej výstavby.
Bratislava zaznamenala v roku 2016 aj rekordnú výšku nájomného za nové kancelárske priestory, hoci výstavba nových priestorov bola vyššia ako v Prahe. V hlavnom meste Slovenska je naplánovaných mnoho projektov a existuje reálna možnosť medziročného nárastu novej výstavby na viac než 100 000 m2. Okrem niekoľkých drobných korekcií boli najvyššie nájmy v Prahe a Bratislave v roku 2016 do značnej miery stabilné. Počas globálnej hospodárskej a finančnej krízy v oboch mestách kleslo nájomné – v niektorých prípadoch v značnej miere. „Tento trend sa nielenže zastavil, dokonca sa mierne zvrátil, keďže nájomné v segmente najkvalitnejších kancelárskych priestorov v Prahe sa zvýšilo,“ povedala Schestauberová. Trh v Čechách i na Slovensku, ako aj v regióne SVE už vykazuje známky nedostatku vhodných nehnuteľností.
Česká republika i Slovensko sú vyhľadávanými miestami pre logistické zariadenia v regióne SVE. V prvom rade je to vďaka automobilovým klastrom, ktoré hrajú významnú úlohu v oboch krajinách. Internetový obchod Amazon blízko Prahy prevádzkuje nové veľké distribučné centrum, z ktorého sa dováža tovar zákazníkom v celej Európe. Väčšina priemyselných a logistických miest na Slovensku sa nachádza v širšej oblasti Bratislavy. V Čechách sú tieto priestory sústredené v okolí Prahy a niekoľko logistických centier nájdeme aj v okolí Brna a Plzne. Za predpokladu ďalšieho rastu odvetvia elektronického obchodu majú potenciál aj miesta s dobrým dopravným napojením blízko nemecko-českej hranice.
„Automobilový priemysel a odvetvie elektronického obchodu budú naďalej ťahúňom trhu priemyselných a logistických nehnuteľností v Čechách i na Slovensku v roku 2017. Miera neobsadenosti logistických zariadení klesá, a tak by to malo vďaka stabilnému dopytu ostať až do konca roka 2017,“ uviedla Schestauberová.
Trh nákupných centier na Slovensku sa úzko sústredí na hlavné mesto, ktoré predstavuje 42 % z celkového trhu. Trh nákupných centier v Bratislave a niekoľkých vedľajších regiónoch je nasýtený. Konkurencia je vysoká a riziko zo strany internetových maloobchodníkov rastie.
Český trh s nehnuteľnosťami na maloobchodné účely je dobre rozvinutý a značne nasýtený. Solídne ekonomické údaje, rastúce maloobchodné tržby a reálne mzdy, ako aj zvyšujúca sa spotrebiteľská dôvera zvyšujú záujem investorov i nájomníkov o nehnuteľnosti na maloobchodné účely.
Hlavné mesto Českej republiky je vďaka silnému odvetviu medzinárodného cestovného ruchu mimoriadne obľúbenou adresou maloobchodných prevádzok. „Mesto má dobré meno medzi lokálnymi a medzinárodnými maloobchodníkmi a často sa uvádza ako najvhodnejšia voľba spomedzi hlavných miest regiónov SVE/JVE (okrem Moskvy),“ povedala Schestauberová. Mnoho jednotlivých budov na nákupných uliciach mesta prešlo za posledné roky renováciou, čo viedlo k celkovému zvýšeniu atraktivity tohto miesta pre maloobchodníkov a zákazníkov. Z tohto vývoja profitujú aj priľahlé ulice, ktoré zase pomáhajú rozširovať tzv. „high-street“ odvetvie centra Prahy.
Zdroj: UniCredit Bank
Podobné články
