Za prvých deväť mesiacov roku 2020 pribudlo na pražskom realitnom trhu cez 140 000 m2 kancelárskych plôch. Oproti minulému roku ide o 35% nárast. Výstavba sa nezastavila ani počas 3. štvrťroka, zahájené boli i nové projekty. A to napriek tomu, že vplyvom Koronavirové pandémie došlo k zníženiu dopytu zo strany nájomcov. Z kvartálnej analýzy medzinárodnej poradenskej spoločnosti BNP Paribas Real Estate vyplýva, že aktuálne je v Prahe neobsadené 7,2% moderných kancelárií, čo zodpovedá 267 300 m2 plôch. Rastie však aj ponuka tzv. Subleasů (podpronájmů), ktoré v oficiálnej evidencii voľných plôch nefigurujú. Podľa analýzy by sa mohlo aktuálne jednať okolo 80 000 m2 plôch k podpronájmu.
Na vzniknutú situáciu reagujú aj banky. Pri financovaní nových kancelárskych projektov sú obozretnejší, vyžadujú vyššiu mieru predprenájmov a tiež väčší podiel vlastného kapitálu, než tomu bolo v čase pred pandémiou. Tým de facto skončilo obdobie špekulatívnej výstavby bez zabezpečených nájomcov. V minulosti boli banky ochotné urobiť výnimku v prípade niektorých prémiových lokalít, teraz však požadujú minimálnu obsadenosť pre všetky projekty bez rozdielu. "Informácie o zastavenie projektu z dôvodu pandémie Covid-19 sme doteraz nezaznamenali. Stretávame sa skôr s posunutím termínu dokončenia projektov, väčšinou o 1 až 2 kvartály," doplňuje Lena Popova, vedúca oddelenia prenájmu kancelárií BNP Paribas Real Estate.
Foto: BNP Paribas
V 3. štvrťroku tiež začala výstavba hneď niekoľkých významných kancelárskych budov v ČR, napríklad sídla Najvyššieho kontrolného úradu v areáli bývalého holešovického pivovaru, administratívne budovy Florenc Gate alebo časti rozsiahleho projektu Smíchov City, kde má do konca roka 2025 vzniknúť celých 128 000 m2 administratívnej plochy.
Medzi budovy dokončené medzi júlom a koncom septembra patrí AFI City 1 na Prahe 8 o ploche 17 300 m2 alebo The Flow Building na Václavskom námestí (14 830 m2). Do konca roka by malo v Prahe pribudnúť vyše 21 000 m2 kancelárskych priestorov a v ďalších štvrťrokoch to podľa predikcií bude ešte niekoľkonásobne viac.
Najväčšou transakciou štvrťroku aj celého roka bolo predĺženie nájomnej zmluvy UniCredit Bank v administratívnej budove Filadelfie v BB Centre. Priestor o výmere 22 900 m2 môže banka po dohode s vlastníkom Passerinvest Group využívať až do roku 2033. Vďaka tejto transakcii si realizovaná dopyt zachovala svoju úroveň z predchádzajúcich štvrťrokov, avšak v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi, je výrazne nižšia. V 3. kvartáli predstavovala čistá realizovaná dopyt 32 400 m2, z toho 2 200 m2 zaujímajú podpronájmy.
Výška nájomného sa takmer nezmenila, a to napriek tomu, že sa kancelársky trh v Prahe stáva z trhu prenajímateľov trhom nájomcov. Ak k úľavám dochádza, týkajú sa skôr príspevkov na sťahovanie, adaptáciu priestor alebo technologické vybavenie, prípadne majú podobu nájomných prázdnin. Vzhľadom k vyčkávacia taktike mnohých nájomcov sa ďalších zmien môžeme dočkať ešte do konca roka. Už teraz sa totiž dopyt prepadla na úroveň z roku 2013.
Kde naopak k zníženiu nájomného došlo, sú spomínané podprenájmy. "Mnoho potenciálnych podnájomník je viazané existujúce nájomnou zmluvou a nemôže pôvodné priestory opustiť okamžite. Dá sa teda očakávať, že téma podpronájmů bude veľmi aktuálna aj v rokoch 2021 a 2022," upresňuje Kamila Breen, vedúci poradenstva a prieskumu trhu BNP Paribas Real Estate. "Veľa veľkých firiem sa ešte len rozhoduje, koľko plochy k podnájme kvôli dopadom pandémie vyčlení. Najprv uskutočňujú prieskumy medzi zamestnancami, aby zistili, ako nastaviť optimálny pomer medzi prácou z domova a v kancelárii. Následne preverujú svoje existujúce nájomné zmluvy a až potom sa rozhodnú, koľko metrov štvorcových uvoľní. Zatiaľ ide o maximálne 15 - 20% celkovej plochy," dodáva Lena Popova.
Zdroj: BNP Paribas
Podobné články
